일조권,조망권 침해 분쟁 해결 절차

 

일조권

 

일조권(日照權)이란 태양 광선을 확보할 수 있는 권리로서 아파트의 일조권은 좀 더 좋은 주거환경을 원하는 입주민들에게 관심의 대상이고, 아파트 가격에도 영향을 미치는 등 중요한 기능을 하고 있습니다.

 

건축법령에서는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이 제한을 규정하고 있습니다.

 

일조권에 대한 침해는 독자적 이익으로 인정되고 방해 또는 침해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘는 경우에 성립합니다.

 

 

일조권이란

 

“일조권(日照權)”이란 태양 광선을 확보할 수 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 자기 집에 태양 광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 신체, 정신, 재산의 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있습니다(국립국어원 표준국어대사전).

 

건축물의 높이 제한

  

일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 기준

   

전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다(규제「건축법」 제61조제1항 및 「건축법 시행령」 제86조제1항).

   

높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

  

높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

  

다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 적용되지 않습니다(규제「건축법」 제61조제1항 및 「건축법 시행령」 제86조제2항).

  

 

다음 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시·군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우

 

√ 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제1호에 따른 경관지구 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제2호에 따른 미관지구

√ 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역 

√ 「건축법」 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역

√ 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정·공고하는 구역

 

건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(「건축법」 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당)의 경우

건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

 

채광 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 기준

 

인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우 또는 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 다음의 기준에 적합해야 합니다(규제「건축법」 제61조제2항 및 「건축법 시행령」 제86조제3항 본문).

  

1. 건축물(기숙사는 제외)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것

 

  ※ 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 1.을 적용하지 않습니다(「건축법 시행령」 제86조제3항 단서).

  

2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있습니다.

   

① 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

  

② ①에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말함)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

  

③ ①에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

  

④ 채광창(창 넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말함)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상

   

⑤ 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 않은 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함)를 설치하는 경우를 포함]에는 4미터 이상

   

3. 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 규제「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 위 2. ①부터 ③까지를 적용하지 않되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 1.을 적용합니다.

 

예외

다음의 어느 하나에 해당하면 위의 기준에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 규제「건축법」 제61조제1항에 따른 높이의 범위에서 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 정하여 고시하는 높이 이하로 할 수 있습니다(「건축법」 제61조제3항 및 「건축법 시행령」 제86조제4항).  

「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우   

규제「주택법」 제16조에 따른 대지조성사업지구인 경우 

규제「지역 개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우 

규제「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우 

「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우 

규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우 

정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우 

정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖의 경우 

 

 

인접 대지경계선 

건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 합니다(「건축법 시행령」 제86조제6항). 

공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지 

너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리를 말함)가 2미터 이하이거나 면적이 규제「건축법 시행령」 제80조에 따른 분할제한 기준 이하인 대지

  위 시설 또는 부지 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지 

일조방해에 해당하는 경우 

 

일조방해의 수인한도

  

일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 ① 피해의 정도, ② 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, ③ 가해건물의 용도, ④ 지역성, ⑤ 토지이용의 선후관계, ⑥ 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, ⑦ 공법적 규제의 위반 여부 및 ⑧ 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결). 

 

※ 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결 

 

토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익(日照利益)이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日影)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상(私法上) 위법한 가해행위로 평가된다.

 

 

조망권

 

조망권(眺望權)이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리로서 아파트의 조망권은 좀 더 좋은 주거환경을 원하는 입주민들에게 관심의 대상이고, 아파트 가격에도 영향을 미치는 등 중요한 기능을 하고 있습니다. 

조망권에 대한 침해는 독자적 이익으로 인정되고 방해 또는 침해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘는 경우에 성립합니다.

 

조망권이란 

“조망권(眺望權)”이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리로서(국립국어원 표준국어대사전) 예를 들면, 아파트 앞에 강이나 공원이 있거나 경치가 좋은 장소에 위치하여 누릴 수 있는 권리를 말합니다.

 

조망권의 수인한도 

조망이익을 침해하는 행위가 있어도 바로 조망권 침해가 성립하지 않습니다. 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 인용되는 수인한도를 넘은 경우에만 위법한 가해행위로 평가됩니다.

 

손해배상의 산정 

조망 침해를 포함한 여러 가지 생활이익에 대한 침해가 사회통념상의 수인한도를 초과하여 위법한지를 판단하고 그에 따른 재산상 손해를 산정하는 경우에는 원칙적으로 개별적인 생활이익별로 침해의 정도를 고려하여 수인한도 초과 여부를 판단한 후 수인한도를 초과하는 생활이익들에 기초하여 손해배상액을 산정합니다.

 

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