아파트 하자보수의 청구

 

하자보수청구 및 담보책임 종료

 

입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

 

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

 

 

하자보수의 청구

 

하자보수청구권자

 

다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다

 

-입주자

 

-입주자대표회의

 

-관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 

-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

 

 

사업주체란 규제주택법15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(주택법2조제10), 규제건축법11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택관리법35조제1항제2호에 따른 행위와 주택법66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(공동주택관리법36조제1).

 

관리단1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률1조 및 제23조제1).

 

 

하자진단 및 비용

 

하자진단 의뢰

 

사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(공동주택관리법48조제1항 전단 및 공동주택관리법 시행령62조제1).

 

-한국시설안전공단

 

-한국건설기술연구원

 

-규제엔지니어링산업 진흥법21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

 

-규제기술사법6조제1항에 따라 등록한 기술사

 

-규제건축사법23조제1항에 따라 신고한 건축사

 

-건축 분야 안전진단전문기관

 

 

비용 부담

 

하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(공동주택관리법48조제3항 및 공동주택관리법 시행규칙26조제1). 

사업주체의 하자보수 

하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (공동주택관리법 시행령38조제2). 

1. 전유부분: 입주자 

2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자 

. 입주자대표회의 

. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함) 

. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

 

 

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(공동주택관리법48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(전자문서 및 전자거래 기본법2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령38조제3).

 

-하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간

 

-담당자 성명 및 연락처

 

-그 밖에 보수에 필요한 사항

 

하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다

 

 

하자담보책임의 종료

 

담보책임기간의 만료 전 절차

 

사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(공동주택관리법 시행령39조제1).

 

-공동주택관리법 시행령38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용

 

-담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

 

사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다

 

-전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시

 

-공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

 

사업주체는 공동주택관리법 시행령39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령39조제3).

 

 

담보책임 종료 절차

 

사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(공동주택관리법 시행령39조제5)

 

전유부분: 입주자

 

공용부분: 입주자대표회의의 회장

 

입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(공동주택관리법 시행령39조제6).

 

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것

 

담보책임기간이 만료된 사실

 

완료된 하자보수의 내용

 

담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

 

2. 입주자대표회의 의결

 

 

아파트 하자소송 질문

시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요?

 

 

답변

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

  하자 진단의 의뢰 및 비용

  사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.

  하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다. 

 

하자심사·분쟁조정위원회 

하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.  

· 하자 여부 판정 

· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정 

· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정 

· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

 

 

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