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        [ 법무법인한서 ]
[ 법원경매  /  인도명령 ]

 

 


경매정보는 어디에서 얻을 수 있나요?

[ 법원경매  /  인도명령 ] 법원 게시판, 관보, 공보, 신문이나 대법원 법원경매정보 사이트등의 전자통신매체를 통해서 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일(낙찰기일), 매수신청보증금(입찰보증금)과 보증제공방법 등 기본적인 정보를 수집할 수 있습니다.

경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위해서는 법원에 비치(대법원 법원경매정보 사이트에서도[ 법원경매  /  인도명령 ] 제공)된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람하는 것이 좋습니다.


◇ 매각물건명세서에서 확인할 수 있는 사항

1. 부동산의 표시

2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는[ 법원경매  /  인도명령 ] 보증금에 관한 관계인의 진술

3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것

4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요



◇ 현황조사보고서에서 확인할 수 있는 사항

1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 조사의 일시, 장소 및 방법

4. 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 및 그 밖의 현황

5. 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대해 조사한 내용

6. 부동산의 현황을 알 수 있는 도면, 사진 등


◇ 감정평가서에서 확인할 수 있는 사항


1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 부동산의 평가액과 평가일

4. 부동산이 있는 곳의 환경

5. 평가 대상이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는[ 법원경매  /  인도명령 ] 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항

6. 평가 대상이 건물인 경우에는 그 종류·구조·평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항

7. 평가액의 산출 과정

8. 그 밖에 법원이 명한 사항

9. 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면, 사진

 

입찰 참여위한 사전준비


 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정



 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아보아야 합니다.



 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체([ 법원경매  /  인도명령 ])를 통해 수집할 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제11조제1항). 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 제268조 및[ 법원경매  /  인도명령 ] 「민사집행규칙」 제56조).



1. 부동산의 표시
 


2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
 


3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
 


4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소
 


5. 최저매각가격
 


6. 매각결정기일의 일시·장소
 


7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
 


8. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
 


9. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용
 


10. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법



※ 일괄매각결정이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다(「민사집행법」[ 법원경매  /  인도명령 ] 제98조제1항).


 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및[ 법원경매  /  인도명령 ] 「민사집행규칙」 제55조).


 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산(이하 “관심 물건”이라[ 법원경매  /  인도명령 ] 함)을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

 

관심 물건의 권리분석 및 현장조사 
 

 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.



 권리분석



 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우는[ 법원경매  /  인도명령 ] 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.


종  류
 

확인할 수 있는 사항
 


부동산등기기록
 
각 토지나 각 건물대지의 지번

소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위

(「부동산등기법」 제3조, 제34조,[ 법원경매  /  인도명령 ] 제40조 및 제48조)
 

토지대장, 임야대장
 
토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등

공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항,

대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등

(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조 및 「공간정보의 구축 및 [ 법원경매  /  인도명령 ]관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항)
 

건축물대장
 
건축물의 지번, 행정구역

건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부

(규제「건축법」 제38조제2항, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 」[ 법원경매  /  인도명령 ] 제7조 및  별지 제1호서식 참고)
 



 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다(「토지이용규제 [ 법원경매  /  인도명령 ]기본법」 제5조 및 제10조).

 

현장조사



 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.


 입찰참여 물건의 결정



 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다. 

 

 

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