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[ 건설분쟁  /  유치권행사 ]

 

 

 공사대금청구의 소  [ 공사대금 반드시 받는다 ]

1.공사대금채권은 단기소멸시효를 적용받는다
[ 건설분쟁  /  유치권행사 ] - 공사대금채권은 3년의 단기소멸시효를 적용받는다(건설분쟁 민법 제163조 제3호) 고 할 것이 바, 공사대금채권의 소멸시효완성으로 유치권은 소멸한다.

 

 

 

2. 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다
[ 건설분쟁  /  유치권행사 ] - 건축물 공사의 경우에는 일반적으로 공사전 담보실행시 금융권에서는 공사시공업체와 건물주에게 유치권행사 하지 않는다는 확인서를 받는다. 그 확인서가 있는 경우에는 유치권행사를 하더라도 소송에서 패할 수 밖에 없다.

 

3. 채권이 변제기에 있어야 한다.
[ 건설분쟁  /  유치권행사 ] - 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하 는 것이므로 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없다(건설분쟁 민법 제320조),

 

 

4. 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다
[ 건설분쟁  /  유치권행사 ] -  "물건에 관하여 생긴 채권"이란, 위 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이다(건설분쟁 대법원 207.9, 7, 선고 2005다 16942 판결).

 

 

5. 신의칙 및 권리남용이 없어야 한다
[ 건설분쟁  /  유치권행사 ] - 권리를 행사하거나 의무를 이행함에 있어서 신의와 성실로써 행동해야 한다.

 

 

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간접 점유 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]


(1)유치권행사  원고는 피고회사의 부도 후 이 사건 건물 정문을 시정하여 두고 원고 의 직원으로 하여금 이 사건 건물을 관리하게 하였고,[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ] 이 사건 건물 외벽에 원고가 이 사건 건물에 대하여 유치권을 행사하고 있다,는 내용의 현수막 을 부착하였으며, 경비업체인 주식 회사00과 사이에 경비용역계약을 체결 하여 이 사건 건물을 경비·수호케 하였다. 이와 같은 사정에 비추어 보면 사 회통념상 이 사건 건물은 원고의 사실적 지배에 속한다 할 것이므로 원고가 이 사건 건물을 점유하고 있다고 인정할 수 있다(대전지방법원 2007. 8, 31. 선고 2007가합3395 판결[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ])

 

 

(2) 유치권행사  원고가 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공 장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 00보안실업 주식 회사와 경비용역계약을 체결하고, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]용역 경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사 건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면

 

 

원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하 다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수 호·경비할 당시 에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경 비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝 혀 보고,

 

 

[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반 환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고 의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점 유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향 을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다.

따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다(대법원 1906.08.23. 선고 95다8713 판결[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]).

 

(3) 유치권행사  유치권을 주장하는 피고들과 이 사건 건물의 소유자 사이에서 분쟁이 있었음이 인정될 뿐이고, 피고들의 이 사건 건물에 대한 점유가 불법행위에 의한 것이었다고 단정하기에 부족하다. 오히려 당심증인 박00의 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]

 

피고 △△△이 1997. 6. 7. 박00과 사이 에서 이 사건 건물 완공 시 공사대금이 미지급될 경우 유치권을 행사할 수 있도록 협조받기로 약정한 사실, 박00이 이 사건 건물이 완공 이후 피고 △△△에게 공사대금을 지급하지 아니 하자 피고 △△△이 부도를 낸 사실, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]

 

하수급인인 피고 김00이 박00의 명시적, 묵시적 동의하에 하수급 업체 들로부터 공사대금의 수령 등에 관한 권한을 위임받은 자의 지위에서 이 사 건 건물을 점유하기 시작하였고, 피고 △△△ 역시 피고 김00에게 이 사 건건물에 대한 유치권행사에 관한 권한을 위임하여 이를 간접 점유하기 시 작한 사실을 인정할 수 있다(광주고등법원 2010, 4, 16, 선고 2009나1954 판 결[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ])

 

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[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]

유치권 행사중 유치권은 적법하게 점유하여야 한다

(1) 점유의 요건 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

민법상 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다
유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권 이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리 이므로(민법 제320조 제1항[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(민 법 제328조[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 다만 유치권자가 점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제 204조에 정한 점유회수의 소에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실 하지 않았던 것으로 되므로(민법 제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는  유치권도 소멸하지 않게 된다.

점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위 하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배 제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단해야 하며( 대 법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결, 대법원 2012. 1, 27, 선고 2011 다74949 판결,[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ] )

 

 

대법원 2012.03.29. 선고 2010다2459 판결 참조[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 유치권을 주장하는 자는 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항 에 따른 압류의 처분금지효력 상 그 목적 부동산에 경매개시결정 기입등기가 이루어지기 전부터 그 부동산을 점유하고 있어야만 유치권을 들어 대항할 수 있다( 대법원 2005.8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없으나(대법원 2013.10.24. 선고 2011다44788 판결, 대법원 2011.2.10. 선고 2010다94700 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 점유는 계속 되어야 한다.

 

점유는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(대법원 2002. 제320조 제2항[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ])적법한 점유이어야 한다. 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하나(민법 제328조), 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아난다.

점유물은 타인의 것이어야 한다. 따라서 자기의 물건에 대하여 는 유치권을 행사할 수 없다(대법원 1993. 3. 26, 선고 91다14116 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

(2) 점유방법 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

(가) 개 설

[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ] 유치물의 점유방법은 ①공사 완공된 건물에 자물쇠 등으로 출입폐쇄장치 를 하고 건축주 등 타인의 출입을 완전히 통제하고, ② 유치물은 공시하여야 하므로 현장건물에 대해 유치권 행사 중임을 현수막 기타의 방법으로 고 지하여야 한다. 다음의 판례에서 점유에 관한 사례를 보기로 한다.

(나) 적법한 점유로 본 사례

(1) 원심은 그 채택한 증거에 의하여 피고들이 현장사무실에서 이 사건 건물을 점유하면서 유치권을 행사하기로 결의한 다음 건물경비업체를 통하 여 이 사건 건물의 방범활동을 하도록 하고, 피고들의 직원들이 현장사무실 에 상주하도록 하면서 주차장 외벽 등에 현수막을 걸고 건물임차인들의 영 업과 서로 배치되지 아니하는 방법으로 이 사건 건물을 점유·관리하였다고 보아 피고들이 이 사건 경매절차 개시 전에 이 사건 건물을 점유하기 시작 하였다고 판단하였는바, [ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]

 

앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 점유의 개시 및 적법성추정에 관한 법리오해, 심리미진, 채증법칙 위반의 위법이 없다(대법원 2009.09.24. 선고 2009다39530 판 결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]) 조합이 채권 등을 담보하기 00아파트의 인도를 거절하고 출입문을시정하여 열쇠를 보관하는 한편,

유치권을 행사하고 있다는 내용의 00아 파트의 출입문에 게시하였다면, 조합은 타인의 지배를 배제하고, 아파트를 사실상 지배하여 점유를 취득하였다고 봄이 상당하다(서울중앙지방법 원 2009. 9, 4, 선고 2009가합49365 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

(3) 피고 회사는 000으로부터 기성 공사대금을 지급받지 못하여 공사 를 중단하게 되자 시정된 출입문의 열쇠를 보관하면서 제3자의 출입을 통 제하는 등 공사대금채권에 기한 유치권자로서 공사의 목적물인 이 사건 건 물을 적법하게 계속 점유하여 왔다고 봄이 상당하다(서울고등법원 2011.6 3, 선고 2010나88684 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

 

(4) 주택개량재개발조합이 조합원에 대하여 갖는 재개발사업의 시행으로 신축·분양한 아파트와 관련한 징수금 채권 등은 그 아파트와 견련관계가 있 고, 조합이 채권 등을 담보하기 위해 아파트의 인도를 거절하고 출입문을 시정하여 열쇠를 보관하는 한편, 유치권을 행사하고 있다는 내용의 경고문을 아파트의 출입문에 게시하였다면, 조합은 타인의 지배를 배제하고 사회 통념상 아파트를 사실상 지배하여 점유를 취득하였다고 봄이 상당하므로 징수금 채권 등을 상환받을 때까지 아파트를 유지할 권리를 갖는다(서울중 앙지법 2009.9.4. 선고 2009가합49365 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

 

(다) 부적법 점유로 본 사례 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

이 사건 건물에 관하여[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]
"①이 사건 건물 시설의 관리 및 사용권한은 구** 가 피고들에게 공사대금 완불시까지 피고들이 점유 및 사용하기로 하고, 임시사용승인을 하여 주기로 한다. ②구**는 피고들의 동의를 얻어 건물 일부를 사용할 수 있다. ③피고들은 이 사건 건물에 대한 강제집행 착수시 유치권을 주장하여도 구**는 어떠한 이의를 제기하지 않으며 피고들이 공사대금을 전액 수령할 수 있도록 협조한다."는

[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]내용의 건물관리 및 사용계약을 체결한 사실을 인정할 수 있고, 그 후 피고들이 이 사건 건물의 1층 또는 지 1층에 유치권을 행사한다는 취지의 안내문을 부착하고 피고들의 직원이 이 사건 건물에 들러 지하 1층에 있는 총무과 사무실의 책상을 사용하는 한편, 이 사건 임의경매절차에서 유치권자로서 신고한 사실은 위에서 본 바와 같으나, 위 각 인정사실만으로는 피고들이 위 건물관리 및 사용계약이 체결된 2004, 12, 22경부터 구**와 공동으로 이 사건 건물을 점유하여 왔다 고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들이 이 사건 건물을 구**와 공동으로 점유하였음을 전제로 한 유치권 주장은 이유 없다(서울고등법원 2008, 6·25. 선고 2008나42036 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

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공사대금 허위유치권 사기미수사건

(1) 허위유치권신고에 의한 경매방해, 사기미수사건( 인천지방법원 )

(가) 사 안 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들이 허위의 유치권 행사를 하여 경락인으로부터 공사대금 채권액 에 상당하는 금액을 추가로 지급받기로 공모한 후 인천지방법원에 허위의 인테리어 공사대금 채무를 피담보채무로 한 유치권 신고를 한 사건이다.

(나) 범죄사실 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인 이00은 인천 계 식회사 00의 대표이사이고, 피 고인 정00는 00라는 상호로 부동산컨설팅 업에 종사하는 사람이다. 위 건물은 주식회사 00의 채권자인 중소기업은행에서 2006. 1·25·경매를 신 청하여 인천지방법원 2006타경7299호로 임의경매절차가 진행 중에 있었다

1, 피고인들의 경매방해

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들은 2006. 8경 인천 계양구에 있는 00빌딩 사무실에서, 사실은 주식회사 00가 위 00빌딩에서 내부공사를 실시한 사실이 없음에도 불 구하고, 마치 주식 회사 00의 대표이사인 이00과 주식회사 oo 간에 건 물 내부 시설 인테리어 계약을 체결하여 주식 회사 00가 실제 공사를 한 것처럼 허위 계약서를 작성한 후 이를 근거로 위 경매법원에 유치권신고를 함으로써 경락인으로부터 허위 공사대금 채권액에 상당하는 금액을 추가로 지급받기로 공모하였다.

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 이에 따라 피고인들은 위 일시경 위 사무실에서 주식회사 00과 주식회 사 00와의 사이에 위와 같은 내용으로 허위의 건물 내부 시설 인테리어 계약서를 작성하고, 2006. 9, 27,경 인천 남구 학익동에 있는 인천지방법원 에서 위 인테리어 공사대금 채무(450,000,000원 상당)를 피담보채무로 한 유치권 신고를 하였다 이로써 피고인들은 공모하여 위 임의경매절차에서 위계로 허위의 유치권 신고를 함으로써 적정한 가격을 형성하는 공정한 자유경쟁이 방해될 우려 가 있게 하여 경매의 공정을 해하였다

2, 피고인들의 사기미수

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들은 위 1항과 같이 허위의 유치권 행사를 하여 경락인으로부터 공사대금 채권액에 상당하는 금액을 추가로 지급받기로 공모한 후 인천지 방법원에 허위의 인테리어 공사대금 채무를 피담보채무로 한 유치권 신고 를 하였다.[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 이후 피고인 정ㅇㅇ는 2006. 10. 경 위 00빌딩 건물에서 피고인 이00 과의 위와 같은 공모 약정에 따라 마치 유치권에 기한 점유권을 행사하는 것처럼 oo빌딩 건물을 점유하기 위하여, 김oo, 박oo로 하여금 oo빌 딩의 각 층을 매장, 창고 등으로 사용하게 하였다

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인 정00는2006. 12. 경 위 00빌딩 건물에서 건물의 경락인인 피 해자 문00이 건물을 점유하고 있는 이유를 묻자, '나에게는 정당한 유치 권이 있으니 유치권을 풀어주는 대가로 2억원을 달라."고 거짓말하여 금원 을 교부받고자 하였으나 위와 같은 인테리어 공사계약이 허위임이 드러나 그 뜻을 이루지 못하고 미수에 그쳤다

3, 범죄사실에 대한 해당법조

각 형법 제315조, 제352조, 제347조 제1항, 제30조, 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조, 형법 제62조 제1항

(다) 양형 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인 이00을 징역 6월에, 피고인 정00를 징역 10월에 각 처한다. 다 만, 피고인 이00에 대하여는 이 판결 확정일로부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다

 

(라) 양형의 이유 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들의 이 사건 범행은 허위의 유치권신고를 통하여 법원의 경매의 정을 해하고, 나아가 허위의 유치권을 빌미로 경락인으로부터 거액의 돈 공 을 편취하려고 한 범행으로서 그 죄질이 매우 무겁다 할 것이므로, 피고인 들에게는 그 죄질에 상응한 처벌이 불가피하다.[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 다만, 피고인 이00은 피 고인 정00의 조언에 따라 이 사건 범행에 이른 것으로서 경위에 참작할 사정이 있고,

뒤늦게나마 자신의 잘못을 뉘우치고 있으며, 문00 또한 피 고인의 처벌을 바라지 아니하는 점 등의 정상을 참작하여 징역형의 집행을 유예하고, 피고인 정00는 부동산컨설팅을 업으로 하는 자로서, 위와 같은 허위의 유치권 신고를 주도하였음에도 불구하고 범행을 일체 부인하면서 잘못을 뉘우치는 기미가 없는 점 등에 비추어 주문과 같은 실형을 선고한 다.

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11회 공사대금

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【판시사항】 [ 공사대금청구소송 로밴드에서 반드시 받는다 ]

[1] 착오를 이유로 의사표시를 취소하는 자가 증명하여야 할 사항


[2] 甲 주식회사가 토지를 매수한 후 산업단지개발사업 부지조성공사를 승인받아 공사에 착수하면서 乙 공사에게 토지 한가운데에 설치된 송전설비의 이전을 요청하였는데, 乙 공사의 직원이 ‘乙 공사가 송전설비 부지를 사용·수익할 권리가 있고 전기사업법에 따라 甲 회사가 이설공사비를 부담하여야 한다’는 취지로 설명하였고, 이에 甲 회사가 공사비를[ 공사대금청구소송  /  공사비채권 ]  부담하는 내용으로 乙 공사와 송전설비 이설계약을 체결한 사안에서, 이설계약의 내용의 중요부분에 착오가 있어 甲 회사가 이를 취소할 수 있다고 본 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

 

【이 유】 [ 공사대금청구소송 로밴드에서 반드시 받는다 ]


상고이유에 대하여 판단한다.


1.  원심과 원심이 인용한 제1심이 인정한 사실은 다음과 같다.
가.  울산알미늄공업 주식회사는 1978. 3. 25. [ 공사대금청구소송  /  공사비채권 ] 소외 1에게 토지 사용료를 지급하고 이 사건 토지에 관한 영구사용승낙을 받아 그 위에 온산발전소와 울산알미늄공업 주식회사를 연결하는 이 사건 송전설비를 건설하였으나, 이 사건 토지에 관하여 지상권 등을 설정한 바는 없었다.

 

 

나.  효성알미늄 주식회사는 울산알미늄공업 주식회사로부터 이 사건 송전설비 및 이와 관련된 이 사건 토지의 사용에 관한 권한을 인수하여 관리해 오다가 1980. 2. 4.경 피고에게 이를 모두 인계하였다.

 

다.  이 사건 토지에 관하여는 1980. 8. 20. 소외 2, 소외 3, 소외 1, 소외 4 명의로 소유권보존등기가 되었다가 1984. 7. 25. [ 공사대금청구소송  /  공사비채권 ]○○종친회 명의로 소유권이전등기가 되었는데, 원고는 2007. 12.경 위 종친회로부터 이를 매수하여 소유권이전등기를 한 다음 울산광역시로부터 온산국가산업개발단지 내에 있는 이 사건 토지에 대하여 산업단지개발사업 부지조성공사를 승인받아 공사에 착수하였다. 한편 원고는 2007. 12. 26. 피고에게 이 사건 토지 한가운데에 이 사건 송전설비가 설치되어 있어 부지조성공사를 하는 데 어려움이 있으므로 이 사건 송전설비를 이전하여 줄 것을 요청하였다.

 

라.  그 후 원고는 2008. 1. 25. 피고와 사이에, 원고가 [ 공사대금청구소송  /  공사비채권 ]
이설공사 전체를 책임지고 시행하고, 이설선로에 대한 지지물용지 및 선하지에 대한 권원을 확보하여 그 지지물용지 및 선하지에 대한 지상권 등의 권리를 피고 명의로 등기하며, 이설공사에 필요한 공사비를 부담하기로 하는 내용의 이 사건 이설계약을 체결하였다.

 

마.  원고는 영진계전 주식회사에 이 사건 이설공사를 공사금액 142,443,800원(부가가치세[ 공사대금청구소송  /  공사비채권 ]  별도)에 도급주었고, 이설공사에 필요한 자재는 성화전기공업 주식회사로부터 42,499,200원(부가가치세 별도)에 매수하였으며, 이 사건 이설공사가 완료된 뒤 위 대금을 모두 지급하였다. 

 

바.  한편 피고의 직원 소외 5, 소외 6 등은 이 사건 이설계약 체결 직전에 원고의 직원 소외 7 등에게 ‘피고가 이 사건 토지 중 이 사건 송전설비의 부지를 사용·수익할 권리가 있고, 전기사업법에 따라 송전설비 이설의 원인제공자인 원고가 이설공사비를 부담해야 하므로, 원고가 공사비를 [ 공사대금청구소송  /  공사비채권 ]
부담한다는 점이 명시된 이 사건 이설계약서 제19조를 빼면 피고는 위 이설계약을 체결할 수 없다’는 취지로 설명하였고, 원고는 위 설명에 따라 피고와 이 사건 이설계약을 체결하였다.

 

사.  원고는 이 사건 소송 중에 착오를 이유로 이 사건 이설계약을 취소한다는 의사표시를 하였고, 이러한 원고의 의사표시가 담긴 소송서류가 2011. 10. 25. 피고에게 송달되었다.

 

2.  원심은 위와 같은 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 대항할 수 있는 적법한 점유권원이 없으므로 원고에게 이 사건 송전설비를 철거하고 이 사건 토지 중 위 송전설비의 부지 부분을 인도할 의무가 있는데, 그럼에도 원고가 피고 직원의 설명에 따라 피고에게 [ 공사대금청구소송  /  공사비채권 ]
이 사건 송전설비의 부지를 사용·수익할 권리가 있고 위 송전설비의 철거를 구할 수 없다고 믿은 것은 이 사건 이설계약의 동기의 착오라고 할 것이지만, 이는 이 사건 이설계약의 내용으로 표시되었고 보통 일반인도 이 사건 송전설비의 철거 및 그 부지의 인도를 구할 수 있다는 것을 알았더라면 이 사건 송전설비의 이설공사비 전부를 부담하지 아니하였을 것이므로 이 사건 이설계약의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에 해당하고, 따라서 이 사건 이설계약은 원고의 취소 의사표시에 의하여 적법하게 취소되었다고 판단하였다.


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공사대금청구소송

[대법원 2017.1.12, 선고, 2016다38658, 판결]

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【판시사항】


채권압류 및 추심명령이 제3채무자에게 송달된 후 경정결정이 확정되는 경우, 당초의 결정이 제3채무자에게 송달된 때에 소급하여 경정된 내용으로 결정의 효력이 있는지 여부(원칙적공사대금청구소송 적극) / 이때 제3채무자의 입장에서 볼 때 객관적으로 경정결정이 당초의 채권압류 및 추심명령의 동일성을 실질적으로 변경한 경우, 경정결정이 제3채무자에게 송달된 때 경정된 내용으로 채권압류 및 추심명령의 효력이 생기는지 여부(적극)


채권압류 및 추심명령은 제3채무자를 심문하지 않은 채 이루어지고 제3채무자에게 송달함으로써 효력이 생긴다. 그 후 채권압류 및 추심명령의 경정결정이 확정되는 경우 공사대금청구소송당초의 채권압류 및 추심명령은 경정결정과 일체가 되어 처음부터 경정된 내용의 채권압류 및 추심명령이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로, 원칙적으로 당초의 결정이 제3채무자에게 송달된 때에 소급하여 경정된 내용으로 결정의 효력이 있다.

 

 

그런데 직접 당사자가 아닌 제3채무자는 피보전권리의 존재와 내용을 모르고 있다가 결정을 송달받고 비로소 이를 알게 되는 것이 일반적이기 때문에 당초의 결정에 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있음이 객관적으로는 명백하더라도 제3채무자의 입장에서는 당초의 결정 자체만으로 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있다는 것을 알 수 없는 경우가 있다. 이러한 경우에도 일률적으로 채권압류 및 추심명령의 경정결정이 확정되면 당초의 채권압류 및 추심명령이 송달되었을 때에 소급하여 경정된 내용의 채권압류 및 추심명령이 있었던 것과 같은 효력이 있다고 하게 되면 순전히 타의에 의하여 다른 사람들 사이의 공사대금청구소송분쟁에 편입된 제3채무자를 보호한다는 견지에서 타당하지 않다. 그러므로 제3채무자의 입장에서 볼 때 객관적으로 경정결정이 당초의 채권압류 및 추심명령의 동일성을 실질적으로 변경한 것이라고 인정되는 경우에는 경정결정이 제3채무자에게 송달된 때에 비로소 경정된 내용의 채권압류 및 추심명령의 효력이 생긴다.

 

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1.  채권압류 및 추심명령의 순위에 관한 상고이유

가.  채권압류 및 추심명령은 제3채무자를 심문하지 않은 채 이루어지고 제3채무자에게 송달함으로써 그 효력이 생긴다. 그 후 채권압류 및 추심명령의 경정결정이 확정되는 경우 당초의 채권압류 및 추심명령은 그 경정결정과 일체가 되어 처음부터 경정된 내용의 채권압류 및 추심명령이 공사대금청구소송있었던 것과 같은 효력이 있으므로, 원칙적으로 당초의 결정이 제3채무자에게 송달된 때에 소급하여 경정된 내용으로 결정의 효력이 있다.


 

 

그런데 직접 당사자가 아닌 제3채무자는 피보전권리의 공사대금청구소송 존재와 내용을 모르고 있다가 그 결정을 송달받고 비로소 이를 알게 되는 것이 일반적이기 때문에 당초의 결정에 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있음이 객관적으로는 명백하더라도 제3채무자의 입장에서는 당초의 결정 그 자체만으로 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있다는 것을 알 수 없는 경우가 있다. 이러한 경우에도 일률적으로 채권압류 및 추심명령의 경정결정이 확정되면 당초의 채권압류 및 추심명령이 송달되었을 때에 소급하여 경정된 내용의 채권압류 및 추심명령이 있었던 것과 같은 효력이 있다고 하게 되면 순전히 타의에 의하여 다른 사람들 사이의 분쟁에 편입된 제3채무자를 보호한다는 견지에서 타당하지 않다. 그러므로 제3채무자의 입장에서 볼 때 객관적으로 경정결정이 당초의 채권압류 및 추심명령의 동일성을 실질적으로 변경한 것이라고 인정되는 경우에는 경정결정이 제3채무자에게 송달된 때에 비로소 경정된 내용의 채권압류 및 추심명령의 효력이 생긴다(대법원 2001. 9. 25. 공사대금청구소송 선고 2001다48583 판결 등 참조).
 

 

나.  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

1) 피고는 2013. 2. 25. 주식회사 비젼스페이스(이하 ‘비젼스페이스’라고 한다)와 아산시 (주소공사대금청구소송 생략)에 ‘○○○○병원’이란 상호의 병원을 신축하는 이 사건 공사에 관한 도급계약을 체결하였고, 비젼스페이스는 이를 완공하였다. 비젼스페이스가 피고에 대하여 가진 이 사건 공사대금 채권은 1,639,618,042원이다.


2) 비젼스페이스는 2013. 8.경 원고에게 이 사건 공사대금 중공사대금청구소송 137,650,000원의 채권을 양도하였고(이하 ‘이 사건 채권양도’라고 한다), 2013. 8. 28. 위 채권양도 통지가 피고에게 도달하였다.


3) 주식회사 흥진메텍은 2013. 5. 2. 비젼스페이스를 채무자, 피고를 제3채무자로 하여 이 사건 공사대금 채권 중 90,662,575원에 대하여 이 사건 채권압류 및 추심명령을 받았고, 이는 이 사건 채권양도 통지에 앞선 2013. 5. 6. 피고에게 도달하였다.


4) 그런데 피고의 이름이 ‘△□◇’인데도공사대금청구소송 이 사건 채권압류 및 추심명령의 제3채무자 표시가 ‘△□, 아산시 (주소 생략)○○○○병원’으로 기재되어 있었다. 이에 2013. 12. 16. 이 사건 채권압류 및 추심명령의 제3채무자 표시 중 ‘△□’을 ‘△□◇’로 경정하는 이 사건 경정결정이 이루어졌고, 이는 2013. 12. 18. 피고에게 송달되어 그즈음 확정되었다.
5) 원심은 피고가 원고에게 채권양수금으로 지급해야 할 이 사건 공사대금을 산정하면서 이 사건 공사대금 채권 1,639,618,042원에서 이 사건 채권양도 전에 이미 변제한 공사대금 등 합계 1,493,950,700원을 공제한 것 이외에 이 사건 채권압류 및 추심명령의 피압류채권액 90,662,575원도 공제하였다.
 

 

 
공사대금청구소송 결국 이 사건 경정결정이 확정되어 이 사건 채권압류 및 추심명령은 이 사건 경정결정과 일체가 되어 처음부터 경정된 내용의 채권압류 및 추심명령이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로, 이 사건 채권압류 및 추심명령이 제3채무자인 피고에게 송달된 때에 소급하여 경정된 내용으로 결정의 효력이 발생하였다.
따라서 원심이 이 사건 채권압류 및 추심명령이 이 사건 채권양도에 앞서는 것을 전제로 이 사건 채권압류 및 추심명령의 피압류채권액을 피고가 원고에게 지급해야 할 이 사건 공사대금에서 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 12. 10. 선고 99다42346 판결은 이 사건과 사안을 달리한다. 원심판결에 상고이유 주장과 같이 채권압류 및 추심명령의 순위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 

 

2.  심리미진이나 판단누락의 상고이유


공사대금청구소송 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 충분하고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(민사소송법 제208조). 따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 그 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없다. 설령 판결에서 실제로 판단을 하지 않았더라도 그 주장이 배척될 경우임이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 잘못이 있다고 할 수 없다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2011다87174 판결 공사대금청구소송등 참조).
원고가 원심에서 이 사건 채권압류 및 추심명령과 이 사건 채권양도의 순위는 이 사건 경정결정이 피고에게 송달된 날을 기준으로 정하여야 한다고 주장하였으나, 원심은 이에 대하여 명시적으로 판단하지 않았음은 상고이유에서 지적하는 바와 같다.


그러나 위에서 보았듯이 원심은 이 사건 채권압류 및 추심명령이 공사대금청구소송이 사건 채권양도에 앞서는 것을 전제로 이 사건 채권압류 및 추심명령의 피압류채권액을 피고가 원고에게 지급하여야 할 이 사건 공사대금에서 공제하였다. 이러한 판단에는 위 주장을 간접적으로 배척하는 판단이 포함되어 있다고 볼 수도 있고, 설령 그에 관한 판단이 누락되었더라도 위 주장은 받아들일 수 없는 것임이 분명하다.
따라서 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 판단을 누락하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 할 수 없다.
 

 

3.  결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


 

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공사대금

[1] 공사대금채무의 변제기 


 도급인이 상가건물의 공사도급계약을 체결하면서 수급인에게 공사대금을 상가 의 점포가 분양되면 분양대금으로 지급하기로 약정하였다 그런데, 상가건물을 완 공한지 1년 이상이 지나도록 상가가 분양이 되지 않았다는 이유로 도급인이 수급 인에게 공사대금을 지급하지 않고 있으며, 앞으로도 상가가 분양이 될 가능성은 적어 보인다.[ 건설분쟁  /  공사대금소송 ] 이 경우 상가가 분양이 될 때까지 공사대금을 받을 수 없는가.

1, 공사대금의 지급방법 계약자유의 원칙상 당사자 간에 공사대금의 지급방법에 대한 특별한 약정이 있으면 그에 따르게 된다.[ 건설분쟁  /  공사대금소송 ] 일반적으로 공사대금의 지급에 대한 약정은 공사대금 을 몇 회로 나누어 분할하여 지급하는 방식과 완공 후에 一時拂로 지급하는 방식 이 있다. 이 중 분할지급 방식에는 일정한 기간, 일정한 액수를 분할하여 지급하 는 방식과 기성고에 따라 지급하는 방식으로 나누어진다. 그 이외에도 관급공사 의 경우 개산급( )으로 지급하고 후에 정산하는 방법이 있다.

그 는 방식 에 건 하기로 런데, 도급인의 자금력이 좋지 않을 경우에는 공사대금을 분할하여 지급하 에 따르기 어렵고, [ 건설분쟁  /  공사대금소송 ]공사가 완공된 후에도 一時拂로 지급하기 어렵기 때문 롤을 분양하거나 임대하여 분양대금 또는 임대보증금으로 공사대금을 지급 약정하고, 이를 담보하기 위하여 건물의 일부에 대하여 분양계약을 체결하는 경우가 종종 있다. 위와 같은 약정이 없을 경우 관습에 의하고 관습이 없으면 완성된 목적물의 인도와 동시에 공사대금을 지급하여야 한다. 목적물의 인도를 요하지 않는 경우 에는 그 일을 완성한 후 지체 없이 지급하여야 한다(민법 665조 1항,656조 2항)  

 

 

2, 분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 약정의 성격 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 경우,[ 건설분쟁  /  공사대금소송 ] 첫째 공사대금의 지급시기 는 공사완공시이며 분양대금 등으로 지급하는 것은 공사대금의 지급방법에 불과 하고, 다만 공사대금을 지급받기 전에는 완공된 건물의 인도를 거부할 수 있을 뿐이라고 해석할 수 있으며, 둘째 공사대금의 지급시기가 분양 또는 임대로 인하 여 분양대금 또는 임대보증금을 지급받는 시기의 불확정기한으로 약정한 것이라 고해석할 수도 있다 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정을 위의 두 가지 중 어떠한 것으로 인정하는가는 약정 의 해석의 문제라 할 것이나, 불명확한 경우에는 공사 대금의 지급방법이라고 해석하여야 할 것이다

 

3, 분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 경우 공사대금의 변제기 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로[ 건설분쟁  /  공사대금소송 ] 한 약정을 공사대금의 지급방법에 관한 것이라고 볼 경우에는 공사완공 후 도급인이 공사대금을 즉시 지급하지 않 으면 원칙적으로 수급인은 완공된 건물이나 그 대지를 가압류하고, 공사대금 청 구소송을 제기할 수 있을 것이다.

대법원도-전세금 또는 융자금으로 공사대금을 지불한다"는 공사도급계약의 규정은, 건물을 임대하거나 이를 [ 건설분쟁  /  공사대금소송 ]담보로 융자를 받아야만 공사대금을 지급한다는 이른바 공사대금 지급의 기한을 정한 것이 라고 볼 수 없고 나아가 건축주나 수급 인에게 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행융자를 받음에 관하여 어떠한 권리를 부여 하거나 의무를 부과하는 내용이라고 볼 수도 없는 것이므로, 수급인이 그 부 동산을 가압류함으로써 일정한 범위 내에서 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행
융자가 사실상 어렵게 되었다고 하더라도, 수급인이 자신의 채권을 보전하기 위 한 필요에서 한 위 가압류를 들어 공사대금채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수는 없다」고 판시하였다."

 

 

그런데, 대규모 상가 등에서 임대나 분양이 불확실할 것을 예상하면서 대금 의 지급기한의 유예를 준 경우나, [ 건설분쟁  /  공사대금소송 ]수급인이 건축주에게 자금이 전혀 없음을 알면 서 임대보증금으로 공사대금을 지급받기로 약속하였다면 불확정기한으로 볼 수 있고 특히 수급인이 임대나 분양을 책임진 경우에는 불확정기한으로 해석하여야 하고, 특히 수급인이 임대나 분양을 책임진 경우에는 불확정기한으로 해석하여야 한다는 견해가 있다.

위와 같은 약정을 불확정기한으로 본 경우에는 그 변제기는 건물이 분양 또 는 임대되었을 때가 될 것이다. [ 건설분쟁  /  공사대금소송 ]그러나, 분양, 임대가 불가능하거나 상당히 어려 운 상황인 경우에는 달리 보아야 한다.「당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행 기한은 도래한 것으로 보아야 한다는 것이 대법원 판 레이다. 

 

따라서, 상가가 분양된다는 것을 기한으로 공사대금 지급시기를 정하였다 하 더라도 상당한 기간 동안 상가가 분양되지 않아 상가분양이 당분간 불가능하다고 [ 건설분쟁  /  공사대금소송 ]인정될 경우에는 이행기가 도래한 것으로 보아 목적물을 가압류하고 공사대금을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 위 대법원 판례는 상가의 점포 임대 시 돈을 지 급하기로 약정 하였는데 1년 5개월 동안 상가가 임대되지 않았던 사례에 대한 것 으로 이 경우 위 점포가 다른 사람에 게 분양 또는 임대된다는 사실의 발생은 불 가능하게 된 것이고 공사대금지급채무의 이행기한이 도래한 것으로 보았다.

또한 도급인이 분양대 금이나 임대보증금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정이 불확정기한으로 약정한 것이라 [ 건설분쟁  /  공사대금소송 ]하더라도 도급인이 상가의 분양가와 임대 보증금을 주변시세에 비추어 높은 가격으로 책정하여 분양이나 임대가 이루어지 지 않았다면 도급인의 고의·과실에 의하여 조건이 성취되지 않은 것으로 보아수급인은 민법 제150조 (조건성취, 불성취에 대한 반신의행위)에 의하여 것으로 주장할 수 있다.

 

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시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요?

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

 

하자 진단의 의뢰 및 비용

 

사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.

 

하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.

 

 

하자심사·분쟁조정위원회

 

하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.

 

 

· 하자 여부 판정

 

· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 

· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 

· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

조정(하자심사분쟁조정위원회)

 

하자분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 결과, 하자가 있는 것으로 판정된 시설물 등의 경우, 사업주체는 일정한 기간 이내에서 하자 여부 판정서에 기재된 보수기한까지 그 하자를 보수해야 합니다.

 

조정절차가 완료된 경우 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보해야 합니다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 봅니다.

하자심사·분쟁조정위원회

 

 

하자심사·분쟁조정위원회 설치

 

 

하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회(이하 하자분쟁조정위원회라 함)를 둡니다(공동주택관리법39조제1).

 

 

하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다(공동주택관리법39조제2).

 

 

·하자 여부 판정

 

·하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관(이하 "사업주체 등"이라 함)과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 

·하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 

·다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

하자심사 및 분쟁조정 절차

 

 

하자심사 및 분쟁조정 신청

 

하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정(이하 조정 등이라 함)을 신청하려는 자는 다음의 서류를 제출하되, 피신청인 인원수에 해당하는 부본(副本)과 함께 제출해야 합니다(공동주택관리법39조제3, 공동주택관리법 시행규칙19조제1·2항 및 별지 제15호서식·별지 16호서식).

 

 

·하자심사신청서 또는 하자분쟁조정신청서

 

·당사자간 교섭경위서[입주자대표회의 등이 일정별로 청구한 하자보수 등에 대하여 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)이 답변한 내용 또는 서로 협의한 내용을 말함] 1

 

·하자발생사실 증명자료(컬러 사진 및 설명자료 등) 1

 

·공동주택관리법 시행령41조제1항에 따른 하자보수보증금의 보증서 사본(하자보수보증금의 보증서 발급기관이 사건의 당사자인 경우만 해당) 1

 

·신청인의 신분증 사본(법인은 인감증명서를 말하되, 전자서명법2조제3호에 따른 공인전자서명을 한 전자문서는 신분증 사본에 갈음). 다만, 대리인이 신청하는 경우에는 다음의 서류를 말합니다.

 

 

신청인의 위임장 및 신분증 사본

 

대리인의 신분증(변호사는 변호사 신분증을 말함) 사본

대리인이 법인의 직원인 경우에는 재직증명서

 

·입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1

 

·관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1

 

 

하자분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 조정 등의 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지해야 합니다(공동주택관리법46조제1).

 

 

통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서를 특별한 사정이 없는 한 10일 이내에 하자분쟁조정위원회에 제출해야 합니다(공동주택관리법46조제2).

 

 

조정 등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 않은 경우에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(공동주택관리법102조제3항제17, 공동주택관리법 시행령100조 및 별표 9).

 

 

하자분쟁조정위원회로부터 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 사업주체등, 설계자, 감리자 및 입주자대표회의 등은 분쟁조정에 응해야 합니다. 다만, 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 입주자가 조정기일에 출석하지 않은 경우에는 하자분쟁조정위원회가 직권으로 공동주택관리법44조제1항에 따라 조정안을 결정하고, 이를 각 당사자 또는 그 대리인에게 제시할 수 있습니다(공동주택관리법46조제3).

 

 

조정 등에 응하지 않은 경우(입주자는 제외)에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(공동주택관리법102조제3항제18, 공동주택관리법 시행령100조 및 별표 9).

하자심사

 

 

하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(공동주택관리법43조제2).

 

 

사업주체는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 지체 없이 공동주택관리법 시행령53조제5항에 따른 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다. 보수기한은 송달일로부터 60일 이내의 범위에서 정해야 합니다(공동주택관리법43조제3항 및 공동주택관리법 시행령57조제2·3).

 

 

판정받은 하자를 보수하지 않은 경우에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(공동주택관리법102조제2항제5, 공동주택관리법 시행령100조 및 별표 9).

 

 

하자 여부 판정 결과에 대하여 이의가 있는 자는 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 안전진단기관 또는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 이의신청을 할 수 있습니다(공동주택관리법43조제4).

 

 

분쟁조정

 

하자분쟁조정위원회는 다음에 따른 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 조정안(신청인이 조정신청을 한 후 조정절차 진행 중에 피신청인과 합의를 한 경우에는 합의한 내용을 반영하되, 합의한 내용이 명확하지 아니한 것은 제외)을 결정하고, 각 당사자 또는 그 대리인에게 이를 제시해야 합니다(공동주택관리법39조제2항제2·3호 및 제44조제1).

 

하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 

하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 

조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보해야 합니다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 봅니다(공동주택관리법44조제2).

 

 

하자분쟁조정위원회는 각 당사자 또는 그 대리인이 조정안을 수락(서면 또는 전자적 방법으로 수락한 경우를 말함)하거나 기한 내에 답변이 없는 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(공동주택관리법44조제3).

 

 

조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 다음의 사건은 재판상 화해와 동일한 효력이 없습니다(공동주택관리법44조제4항 및 공동주택관리법 시행령60).

 

 

1. 입주자대표회의가 전체 입주자 5분의 4 이상의 동의 없이 공동주택 공용부분의 하자보수를 제외한 담보책임에 관한 분쟁조정을 신청한 사건. 다만, 입주자대표회의와 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)간의 분쟁조정으로서 공동주택관리법 시행령41조제3항에 따라 입주자대표회의의 명의로 변경된 하자보수보증금의 반환에 관한 사건은 제외합니다.

 

2. 그 밖에 위 1.에 준하는 경우로서 당사자가 독자적으로 권리를 행사할 수 없는 부분의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 조정 등을 신청한 사건

 

조정 등 처리기간 및 비용

 

조정 등의 처리기간

 

· 하자분쟁조정위원회는 조정 등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정 등의 절차를 개시해야 합니다. 이 경우 하자분쟁조정위원회는 그 신청을 받은 날부터 60(공용부분의 하자는 90일로 하고, 공동주택관리법45조제2항에 따른 흠결보정기간 및 공동주택관리법48조에 따른 하자감정기간은 제외) 이내에 그 절차를 완료해야 합니다(공동주택관리법45조제1).

 

· 이 기간 이내에 조정 등을 완료할 수 없는 경우에는 해당 사건을 담당하는 분과위원회 또는 소위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있으나, 그 기간은 30일 이내로 합니다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 각 당사자 또는 대리인에게 서면으로 통지해야 합니다(공동주택관리법45조제3).

 

 

 

조정 등의 비용

 

 

 

조정 등의 진행과정에서 다음의 비용이 발생할 때에는 당사자가 합의한 바에 따라 그 비용을 부담합니다. 다만, 당사자가 합의하지 않은 경우에는 하자분쟁조정위원회에서 부담비율을 정합니다(공동주택관리법 시행규칙24).

 

 

 

·조사, 분석, 검사에 드는 비용

 

·증인 또는 증거의 채택에 드는 비용

 

·통역 및 번역 등에 드는 비용

 

·그 밖에 조정 등에 드는 비용

 

아파트 하자보수 소송에서 무조건 이기는 방법

 

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하자보수 관련 분쟁 해결

 

하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토교통부의 하자심사분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

 

이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.

 

 

합의 및 조정  

분쟁의 합의 

-하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의로 해결할 수 있습니다. 

-합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.

 

 

각종 조정제도 

하자에 관한 분쟁이 발생한 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.

 

 

 

소송  

하자보수청구권자 

판례에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있습니다.

  대법원 2010. 1. 14 선고 200888368 판결 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률9조에 의한 하자담보 추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 46조 및 구 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 59조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권(追及權)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 주택법주택법 시행령이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 집합건물법9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.

 

 

민사소송 절차 

1) 소장의 제출 

-하자분쟁의 해결을 원하는 분쟁 당사자는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다(민사소송법248).

  소장을 작성한 사람을 원고라고 하고, 그 상대방을 피고라고 합니다.

 

 

2) 소장부본의 송달과 답변서의 제출 

- 소장이 접수되면 법원은 그 소장과 동일한 내용의 문서인 부본을 피고에게 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다(민사소송법255조 및 제256). 

- 피고가 답변서를 제출하지 않거나 자백취지의 답변서를 제출하면, 원고의 청구 내용대로 소송이 완료됩니다(민사소송법257).

- 피고가 청구 내용을 부인하는 취지의 답변서를 제출하는 경우에는 변론준비절차로 이행됩니다(민사소송법256조제4).

 

 

3) 변론준비절차 

-변론준비절차기간에는 피고가 답변서를 제출하고 이에 대해 원고가 반박 준비서면을 제출하는 준비서면공방이 이루어집니다(민사소송법280). 

-또한, 준비서면 및 증거제출과 증인신청, 검증·감정신청을 하는 등 변론기일 전에 증거조사를 모두 끝내야 합니다(민사소송법281조부터 제284조까지).

 

 

4) 변론준비기일 

-변론준비절차를 통해 기본서면공방이 종료되면 재판장은 기록 등을 검토하여 쟁점이 부각되고 변론기일 전 증거제출이 일단 완료되었다고 판단되는 분쟁에 대해 쟁점정리기일(변론준비기일)을 지정할 수 있습니다(민사소송법282).

 -원고와 피고는 쟁점정리기일에 출석해서 분쟁의 쟁점을 확인하고 서로의 주장에 대해 반박하게 됩니다(민사소송법282).

 

 

5) 변론기일

 

-1차 변론기일(집중증거조사기일)에서는 쟁점정리기일에 정리된 결과에 따라서 분쟁에 관련된 원고와 피고 및 양측의 증인을 집중적으로 신문(訊問)하고, 신문을 마치면 그로부터 단기간 내에 판결을 선고받게 됩니다(민사소송법287).

 

 

아파트 하자보수 소송에서 무조건 이기는 방법 !

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아파트 하자보수의 청구

 

하자보수청구 및 담보책임 종료

 

입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

 

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

 

 

하자보수의 청구

 

하자보수청구권자

 

다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다

 

-입주자

 

-입주자대표회의

 

-관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 

-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

 

 

사업주체란 규제주택법15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(주택법2조제10), 규제건축법11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택관리법35조제1항제2호에 따른 행위와 주택법66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(공동주택관리법36조제1).

 

관리단1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률1조 및 제23조제1).

 

 

하자진단 및 비용

 

하자진단 의뢰

 

사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(공동주택관리법48조제1항 전단 및 공동주택관리법 시행령62조제1).

 

-한국시설안전공단

 

-한국건설기술연구원

 

-규제엔지니어링산업 진흥법21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

 

-규제기술사법6조제1항에 따라 등록한 기술사

 

-규제건축사법23조제1항에 따라 신고한 건축사

 

-건축 분야 안전진단전문기관

 

 

비용 부담

 

하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(공동주택관리법48조제3항 및 공동주택관리법 시행규칙26조제1). 

사업주체의 하자보수 

하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (공동주택관리법 시행령38조제2). 

1. 전유부분: 입주자 

2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자 

. 입주자대표회의 

. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함) 

. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

 

 

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(공동주택관리법48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(전자문서 및 전자거래 기본법2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령38조제3).

 

-하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간

 

-담당자 성명 및 연락처

 

-그 밖에 보수에 필요한 사항

 

하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다

 

 

하자담보책임의 종료

 

담보책임기간의 만료 전 절차

 

사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(공동주택관리법 시행령39조제1).

 

-공동주택관리법 시행령38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용

 

-담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

 

사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다

 

-전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시

 

-공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

 

사업주체는 공동주택관리법 시행령39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령39조제3).

 

 

담보책임 종료 절차

 

사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(공동주택관리법 시행령39조제5)

 

전유부분: 입주자

 

공용부분: 입주자대표회의의 회장

 

입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(공동주택관리법 시행령39조제6).

 

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것

 

담보책임기간이 만료된 사실

 

완료된 하자보수의 내용

 

담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

 

2. 입주자대표회의 의결

 

 

아파트 하자소송 질문

시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요?

 

 

답변

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

  하자 진단의 의뢰 및 비용

  사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.

  하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다. 

 

하자심사·분쟁조정위원회 

하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.  

· 하자 여부 판정 

· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정 

· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정 

· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

 

 

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