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[ 공사대금 반드시 받는다 ]
[ 공사대금 지급명령  /  유치권분쟁 ]

 

공사대금으로 유치권분쟁 중에서 허위유치권에 대한 형사적 대응 

 
I. 서 설  [ 공사대금 반드시 받는다 ]

허위유치권이라고 확실한 증거가 있을 경우 형사고소를 할 수 있다. 허위 유치권의 증거를 확보하여야 하고, 증거없이 무조건 고소를 하면 무고죄가 될 수도 있다. 유치권분쟁 허위유치권이 빈발하는 주요원인에 관하여는 전술(304면공사대금 지급명령  참 조)하였다.

 

 

2, 허위유치권자에 대한 고소사례

가. 개설  [ 공사대금 반드시 받는다 ]

허위유치권신고의 경우 경매 방해죄(형법 제315조공사대금 지급명령 ), 소송사기죄(형법유치권분쟁  제 347조)가 된다 소송사기는 법원을 속여 자기에게 유리한 판결을 얻음으로써 상대방의 재물 또는 재산상 이익을 취득하는 범죄로서, 이를 쉽사리 유죄로 인정하게 되면 누구든지 자기에게 유리한 주장을 하고 소송을 통하여 권리구제를 받 을 수 있는 민사재판제도의 위축을 가져올 수밖에 없으므로,

 

 

피고인이 그 범행을 인정한 경우 외에는 그 소송상의 주장이 사실과 다름이 객관적으로 명백하고 피고인이 유치권분쟁  그 주장이 명백히 거짓인 것을 인식하였거나 증거를 조 작하려고 하였음이 인정되는 때와 같이 범죄가 성립하는 것이 명백한 경우 가 아니면 이를 유죄로 인정하여서는 아니 되고,

 

단순히 사실을 잘못 인식 하였다거나 법률적 평가를 잘못하여 존재하지 않는 권리를 존재한다고 믿 고 제소한 행위는 사기죄를 구성하지 아니하며, 소송상 주장이 다소 사실과 다르더라도 존재한다고 믿는 권리를 이유 있게 하기 위한 과장표현에 지나 지 아니하는 경우 사기의 범의가 있다고 볼 수 없고,유치권분쟁  또한 소송사기에서 말하는 증거의 조작이란 처분문서 등을 거짓으로 만들어 내거나 증인의 허위 증언을 유도하는 등으로 객관적·제3자적 증거를 조작하는 행위를 말한다(대법원 2007.09.06. 공사대금 지급명령 선고2006도3591 판결).

 

 

또한 판례는 "피고인이 법무법인(변호사)으로부터 유치권 신고가 가능하 1의 피담보 고르 으로 신고된 채권이 제대로 된 시설공사계약에 따른 것이 아닌 이상 법무법 인의 자문에도 불구하고 경매방해의 고의가 있었다(의정부지방법원 2013. 05, 03 선고 공사대금 지급명령 2012노2132 판결, 울산지방법원 2013.07.26. 유치권분쟁 선고 2013고정256 판결)"고 판시하였으며,

 

 

 “피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위 로 크게 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청한 경우 법원의 처분행위에 의하 여 재산상 이익을 취득하려는 행위로서, 유치권분쟁 불능범에 해당한다고 볼 수 없고, 소송사기죄의 실행의 착수에 해당한다(대법원 2012.11.15. 공사대금 지급명령 선고 2012도9603 판결)"고 판시하였다.

 

 

 

한편 판례는 부동산 경매절차에서 피고인들이 허위로 유치권을 신고한 사실을 기초로 하고, 법원을 피기망자 겸 처분행위자로 구성하여 소송사기 미수죄로 기소된 사건에서, "유치권자가 경매절차에서 유치권을 신고하는 경우 법원은 이를 매각물건명세서에 기재하고 그 내용을 매각기일공고에 적시하나, 유치권분쟁 이는 경매목적물에 대하여 유치권 신고가 있음을 입찰예정자들 에게 고지하는 것에 불과할 뿐 처분행위로 볼 수는 없고,공사대금 지급명령 

 

 

또한 유치권자는 권리신고 후 이해관계인으로서 경매절차에서 이의신청권 등 몇 가지 권리 를 얻게 되지만 이는 법률의 규정에 따른 것으로서 재물 또는 재산상 이득 을 취득하는 것으로 볼 수도 없다는 점을 근거로 들어, 허위 공사대금채권 을 근거로 유치권 신고를 하였더라도 이를 소송사기 실행의 착수가 있다고 볼 수는 없다."는 이유로,유치권분쟁  피고인들에 대한 이 부분 공소사실을 무죄로 판단 한 사례가 있다(대법원 2009.09.24. 공사대금 지급명령 선고 2009도5900 판결).

 

 


 

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집 행

 (가) 개 설

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 직접 명도·인도를 명하는 가처분은 부동산의 명도·인도청구권의 강제집 행방법에 의한다. 집행관 보관·채권자 사용형은 일반 점유이전금지가처분 의 방법에 의하지만 채무자의 점유를 현실로 해제하고 인도받아야 하므로 인도청구권의 강제집행방법(33면 참조)과 같이 집행한다 [ 명도단행가처분 ]

 

 

 

(나) 집행정지

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 민사집행법 제309조는 만족적 가처분 중 이행적 가처분을 명한 재판에 대하여 이의신청이 있는 경우에 그 불복사유가 법률상 정당한 이유가 있다 고 인정되고 사실에 대한 소명이 있으며, 그 집행에 의하여 가처분채무자에 게 회복할 수 없는 손해가 생길 위험이 있다는 사정에 대한 소명이 있는 때 에는 가처분에 대하여 집행정지를 신청을 할 수 있다 [ 명도단행가처분 ]

 

(다) 단행가처분집행의 효과

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 가처분의 피보전권리는 채무자가 소송과 관계없이 임의로 의무를 이행하 거나 본안소송에서 피보전권리가 존재하는 것으로 판결이 확정됨에 따라 채무자가 의무를 이행한 때에 비로소 법률상 실현되는 것이어서 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성 되었다 하더라도 그것은 어디 까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처 분이 집행됨으로써 그 목적물이 채 권자에게 인도되었다고 하더라도 그와 같은 잠정 적인 상태를 고려함이 없 이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있다(대법원 1906.12.23, 선고 95다25770 판결). [ 명도단행가처분 ]

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 명도단행가처분의 집행채권자가 인도집행받은 목적물을 제3자에게 인도 하였을지라도 그에게 소유권이전을 유보한 매매를 하고 그 점유를 환원할 수 있는 상태에 둔 이상 그 제3자의 직접점유도 아직 집행채권자 및 집행채 무자의 간접점유 하에 있는 점유로 보아야 한다(대법원 1996.12.23. 선고 95 다25770 판결)  [ 명도단행가처분 ]

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ]  따라서 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의 하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하 더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않으므로 채권자는 본안소송을 제기하여 소송관계를 확정지어야 한다. [ 명도단행가처분 ]

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 판례는 “가압류·가처분 등 보전처분은 장래의 집행의 보전 또는 다툼이 있는 권리관계의 규정을 위하여 잠정적·가정적으로 행하여 지는 것으로 당연히 그 본안소송의 제기를 예정하고 있는 점, 보전처분의 신청을 제척기 간 내에 소를 제기한 것으로 해석할 경우 제척기간이 지나더라도 다시 그 보전처분에 근거한 본안소송을 제기할 수 있다는 결과를 가져올 수 있어 결 국 제척기간에 중단 또는 정지의 효력을 인정하는 것이 될 여지도 있으며, 이는 법이 점유권에 대한 보호를 인정하는 한편, 그 점유보호청구권이 통상 의 청구권의 성질을 가짐에도 시효기간이 아닌 단기의 제척기간을 둔 취지 에 반하는 점, [ 명도단행가처분 ]

 

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 사실상의 지배를 보호함을 목적으로 하는 점유권의 성질 및 점유보호청구권에 제척기간을 둔 위와 같은 취지에 비추어 제척기간 내에 소를 제기한 것으로 인정되기 위하여는 민법이 인정한 유형의 이행의 소를 제기하여야 하는 것으로 제한적인 해석을 할 필요가 있는 점 등을 고려하여 볼 때, 점유권에 기한 권리행사를 하는 자로서는 반드시 제척기간 내에 본 안의 소를 제기하여야 한다고 함이 타당하다(창원지방법원 2004.05.21. 선고 2002나7309 판결: 확정)"고 한다. [ 명도단행가처분 ]

 

 

심리 및 집행절차

 (1) 심 리

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 기일을 열어 심리하면 가처분의 목적을 달성할 수 없는 사정이 있는 때를 고는 원칙적으로 변론기일이나 채무자가 참석할 수 있는 심문기일을 제외하 열어야 한다(민사집행법 제304조) 단행가처분결정은 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에 게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재하여야 한다 동시이행의 항변 또는 유치권항변의 존부가 다투어 지는 등 무조건적인 명도의무의 존부에 의심이 있는 경우에는 명도단행가처분은 기각 된다 [ 명도단행가처분 ]

 

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        [ 명도단행가처분 ]
[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ]

 

건물명도·인도단행가처분 (명도단행가처분) 


가. 의의


[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ] “단행가처분”이란 부동산의 명도·철거·수거·인도청구권을 보전하기 위하 여 또는 쟁의있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하 여 부동산의 점유를 채무자로부터 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분이다 [ 명도단행가처분 ]


[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ] 명도·인도단행가처분이 집행되면 가처분채권자는 사실상 본안소송에 의 하여 실현하려는 목적을 달성하는 반면, 가처분채무자는 본안소송에서 다 두어 볼 기회조차 없이 부동산에 대한 현재의 이용상태를 박탈당하여 생활 이나 영업에 막대한 지장을 받을 위험이 있으므로 보전의 필요성이 엄격하 게 적용된다. [ 명도단행가처분 ]

 

[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ] 따라서 실무에서 인용되는 사례는 많지 않다 매수인 입장에서의 명도·인도단행가처분은 매수인이 경매물건을 낙찰받 고 건물에 대항력 있는 임차인 또는 유치권자 등이 있어 이에 대한 금전관 계를 해결하였으나 유치권자 등이 약속을 깨고 재침입하여 불법적인 점유 침탈이 이루어진 경우에 예외적으로 허용된다 유치 권자 입장에서는 유치권의 권리행사 중 불법에 의한 점유침탈이 있 는 경우 점유회수의 소(민법 제204조)를 제기하기 전에 이를 이용할 수 있 다 [ 명도단행가처분 ]

[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ] 이와 같은 불법 적인 점유침탈의 경우에는 단행가처분으로 바로 물건 회 수가 가능한 것이다. 명도·인도단행가처분은 일반적인 가처분과 달리 원 나 채무자가 참석할 수 있는 심문기일을 열어 심리를 하므로(민사집 칙적으로 변론기일이 행법 제34조), 대략 2-3개월 정도의 기간이 걸린다고 보면 된다 [ 명도단행가처분 ]

 

나, 피보전권리와 보전의 필요성

 [ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ] 부동산의 명도·인도단행가처분을 신청하는 피보전권리는 물론 보전의 필 요성에 대하여 증명에 가까운 소명을 하여야 한다. 그러므로 ①채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도가 침해될 가능성을 상정하기 어렵고, ②본안판결에 기한 명도집행에 의하여서는 채권자에게 회복하기 어려운 손 해가 발생할 위험이 있거나 ③채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이 르게 된다는 사정이 존재하여야 한다. [ 명도단행가처분 ]

 

2, 신청과 집행절차

가. 신청절차

[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ]

(1) 피보전권리의 표시 현재 다툼이 있는 권리 또는 법률관계를 적는다. 피보전권리는 경우에 따 라 복수일 수 있으며 예비적·선택적으로 적어도 된다. 피보전권리의 요지를 간결, 명료하게 표시하기 어렵거나 그 내용이 길어 별지를 이용하여야 할 경우에는 <별지목록 제1기재 내용과 같음>으로 기 재한다 [ 명도단행가처분 ]


[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ]

 (2) 소명 방법 및 표시 불법 적인 침탈 또는 권리가 없음에도 계속적으로 점유하고 있음을 소명 하여야 하며 소가산정 및 담보액산정에 필요한 산출근거도 소명하여야 한 다 그 소명방법이 서류일 때 한다. 소명은「즉 시 조사할 수 있는 증거」에 의하여야 하므로 변론기일에 법정에서 제출할 수 있는 것으로써 서증이나 검증물 또는 당사자 본인신문 등이 이에 해당한 다 증거조사에 오랜 시일을 요하는 소명은 적당치 아니하다. [ 명도단행가처분 ]

 

[ 로펌 한서  /  명도소송 및 유치권 ] (3) 신청서류 계쟁물의 도면을 구체적으로 표시하여 첨부하고, 신청서 1통, 목록 6동 당사자(채권자·채무자)가 법인일 경우에는 법인등기부등본 1통, 대리인이 신청서를 제출할 경우에는 위임장 1통이 필요하다. 신청서와 첨부서류가 여러 장일 경우, 장과 장 사이에 채권자 도장으로 간인을 하여야 한다. 도장은 신청서에 날인한 도장과 동일해야 한다. 보전 소송은 원칙적으로 필요적 변론에 의한 것이 아니므로 신청서에 부본을 제 출할 필요가 없다. 따라서 신청서 1통이면 된다. 권리증서가 없다 하더라도 소명에 갈음(민사소송법 제299조 제2항)한 현금공탁을 하면 부동산가처분 을할 수 있다. [ 명도단행가처분 ]

 

 

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명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분을 무시하고

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반드시 명도소송과 점유이전금지가처분을

함께 진행 하셔야 합니다. 

점유이전금지가처분 -  명도소송


명도소송 “점유이전금지가처분”은 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위 한 다툼의 대상에 관한 가처분의 일종으로서 목적물의 주관적(인적, 객관 적(물적) 명도소송 및 유치권현상변경을 금지하고자 할 때 이를 신청한다. 건물의 인도나 명도 소송 중 목적물의 점유가 제3자에게 이전되면 인도나 명도소송에서 승소하 더라도 집행할 수 없다.

명도소송 - 따라서 새로이 그 승계자를 상대로 하여 소송을 제 기하여야 하는데, 명도소송 및 유치권 점유이전금지가처분을 받아 두면 그 이후에 점유를 이전 받은 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없으므로 위와 같은 손해를 예방하 고자 할 때 본 점유이전금지가처분을 이용한다. "점유이전금지 가처분은 집행당시의 목적물의 현상을 본집 행시까지 그대 로 유지함을 목적으로 한다.

신청절차 -  명도소송

가. 요건

명도소송 및 유치권  보전의 필요성 점유이전금지가처분에서의 보전의 필요성이란 채무자가 목적물에 대한 물적 현상을 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 미리 가처분을 해두지 않으면 현상변경으로 채권자가 인도청구권을 실행하지 못하거나 이를 실행 하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 것을 말한다.

명도소송 및 유치권  피보전권리 점유이전금지가처분의 피보전권리는 인도, 명도청구권이다. 이에 관한 피보전권리는 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관이 없다. 통상 건물명도청구권의 보전방법으로서 집행관으로 하여금 다툼의 대상 인 건물을 보관하게 하고 현상을 변경하지 아니함을 조건으로 채권자에게 거주 사용하게 하는 내용의 것이다(명도소송 및 유치권대법원 1964.7.16. 선고 64다69 판결).

 

명도소송 - 가처분신청서에는 신청취지 바로 위에 그 피보전청구권을 표시하고 그 금액을 기재한다. 그 청구권이 금전채권이 아닌 경우에는 금전으로 환산한 가액를 기재한다. 피보전권리는 예비적·선택적으로 기재하여도 된다. 피보전권리의 요지를 간결, 명료하게 표시하기 어렵거나 그 내용이 길어 별지를 이용하여야 할 경우에는 <별지목록 제1기재명도소송 및 유치권 내용과 같음>으로 기 게 한다.

 

 당사자 -  명도소송

(가) 신청인
 명도소송 - 계쟁부동산에 관한 명도청구권을 보전하기 위한 가처분신청은 해당목적 물에 관하여 인도청구를 가진 자와 그를 대위하는 자가 신청할 수 있다(대 법원 1956. 1.26. 선고 428민상248 판결). 가처분결정을 받아 집행한 후 가 처분채무자가 건물을 타인에게 양도한 후 퇴거하였더라도 본안소송의 피고 는 가처분채무자가 된다(명도소송 및 유치권 대법원 1966, 7, 26. 선고 66다1060 판결).

(나) 승계인
 명도소송 - 부동산에 대하여 점유이전금지가처분이 집행된 후 제3자가 가처분채무자 의 점유를 침탈하는 등의 방법으로 부동산에 대한 점유를 취득한 경우, 제3 자를 민사집행법 제31조 제1항에서 정한 '채무자의 승계인이라고 할 수 있 는지에 관하여 대법원은 "어떤 부동산에 대하여 점유이전금지가처분이 집 행된 이후에 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하는 등의 방법으로 가처 분채무자를 통하지 아니하고 부동산에 대한 점유를 취득한 것이라면, 설령점유를 취득할 당시에 점유이전금지가처분이 집행된 사실을 알고 있었다고 하더라도,

명도소송 - 실제로는 가처분채무자로부터 점유를 승계받고도 점유이전금지 가처분의 효력이 미치는 것을 회피하기 위하여 채무자와 통모하여 점유를 침탈한 것처럼 가장하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 제3자를 민사집 행법 제31조 제1항에서 정한 '채무자의 승계인이라고 할 수는 없다(명도소송 및 유치권대법원 2015.01.29. 선고 2012나111630 판결)"고 판시하여 원심 판결을 파기한 사안 이다

 명도소송 - 대법원은 이유에서 “그제3자가 법률의 규정 또는 법률행위에 기하여 가 처분채무자로부터 점유를 이전받지 아니하고 채무자의 점유를 불법으로 침 달한 경우라면, 그를 채무자의 승계인이라고 할 수는 없다. 점유이전금지가 처분이 집행된 이후에 해당 부동산에 대한 점유를 취득한 제3자는 그 점유 이전금지가처분의 집행 사실을 알았을 가능성이 높고 가처분채권자로 하여 금 별소를 제기하도록 하는 것이 번거로운 면은 있지만, 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 확장할 필요성이 있다 는 이유만으로 법령의 근거 없이 채 무자의 승계인 이외의 자에게 승계집행문을 부여할 수는 없는 것이다.

  명도소송 - 채무 자와 제3자가 통보하여 점유의 침탈을 가장하였다거나, 제3자가 점유이전 금지가처분의 집행 사실을 알면서도 아무런 실체법상의 권원 없이 해당 부 동산의 점유를 침탈한 경우라면 채권자가 그러한 점을 소명하여 제3자를 상대로 해당 부동산의 인도단행가처분을 구하는 등의 다른 구제절차로 보 호받는 방법을 강구해야 할 것이다”고 그 이유를 밝혔다.

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        [ 유치권부존재확인의 소 ]
[ 대한민국대표 로펌 한서  /  유치권 행사 ]

소 제기절차

명도소송과 유치권부존재확인의 소
소의 제기는 소장을 법원에 제출함으로써 한다(유치권 행사민사소송법 제248조). 소장은 이를 지참하여 제출하는 것이 원칙이나 우송의 방법으로 제출할 수도 있다 소를 제기하려면 적법한 소장의 요건을 갖추어야 하는 바, 소장의 적법 요건은 당사자, 법정대리인과 청구의 취지, 청구의 원인(필요적 기재사항) 이 기재되어 있고 상당한 인지가 첩부되어 있어야 한다.

소송무능력자에 의한 소장 등 소제기의 적법요건을 결한 소는 법원의 판결로 각하되고(민사소송법 제219조, 보정가능 시에는 보정절차를 밟은 후 에) 관할의 반인 경우에는 관할법원에 이송되는 경우(민사소송법 제34조)도 있다

당사자 - 명도소송과 유치권부존재확인의 소
(1) 소 제기권자
여기서의 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 매수인의 일반승계인 이 제기할 수 있다

(2) 상대방 - 유치권부존재확인의 소
유치권부존재확인의 소상대방은 부동산점유자를 상대로 하여야 한다. 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도 하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상 그 자를 상대로 한 인도 또 는 명도청구는 부당하다(유치권 행사대법원 1999.07.09, 선고 98다9045 판결)

유치권부존재확인의 소-여기서의 점유자란 직접점유자만을 가리키는지 아니면 간접점유자도 포함되는지에 관하여 이론이 있을 수 있으나 직접점유자만이 상대방이 된다. 고 보아야 할 것이다.유치권의 점유가 간접점유인 경우에는 간접 점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 점유매개관계가 필요하다. 점유보조자인 직원을 통한 점유라면, 그 직원에 급여 등 종속적 관계가 인정되어야 한다.

한편 명도소송 중 목적물의 점유가 제3자에게 이전되면 명도소송에서 승소하더라도 집행할 수 없다. 따라서 새로이 그 승계자를 상대로 하여 소송 제기하여야 하는데, 점유이전금지가처분을 받아 두면 그 이후에 점유를 받은 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없으므로 위와 같은 손해를 예 방할 수 있다. 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 제기기간에 제한이 없다.

다. 소송비용의 예납

(1) 개 설 - 유치권부존재확인의 소
유치권부존재확인의 소소장 제출 시에 소장에는 소송물가액을 산정하여 그에 대한인지를 첩용 하거나 현금을 수납은행에 납부한 후 현금납부서를 첨부하여 제출하여야 하고 소장과 변론기일소환장 등의 송달료를 납부하여야 한다. 비용을 요하는 소송행위에 대하여 는 법원은 당사자에게 그 비용을 예납 하게 할 수 있다(민사소송법 유치권 행사제116조 1항). 예컨대 증인·감정인·통역인에 게 지급되는 일당·여비·숙박료·특별요금, 법관이나 법원사무관의 실지 검증에 필요한 여비, 일당, 소장이나 준비서면의 송달비용, 당사자, 대리 인·증인 등의 소환비용, 상소법원에 기록을 송부하는 비용 등이다

(2) 소송비용

(가) 인지액 산정

유치권부존재확인의 소 인지상당액은 소송비용에 계산되고(민 유치권 행사비법 제2조) 종국에 가서는 패소한 당사자의 부담으로 된다. 계산착오로 인지를 부족하게 첩용한 경우에는 인지의 보정명령에 의하여 부족액의 인지를 추가 첩용하여야 하고 보정명령을 받고 그 기간 내에 부족액의 인지를 추가하지 아니한 경우에는 소는 각하 된다. 그러므로 소가산정 에 정확성을 기하여 야 할 것이다.

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명도소송을 할 때 유치권자에게 주장

 

변제, 혼동 등으로 소멸 되었음을 주장

피고가 이 사건 각 부동산에 대해 유치권을 주장하며 점유를 개시할 당시에 피고에 대한 공사대금채권은 공사대금 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행변제, 채무인수, 하수급인에 대한 공사대금채권 양도로 인하여 이미 소멸하였다

유치권이 있냐? 소멸?

유치권이 존재하였다고 하더라도, 위 유치권은 민법 제191조 제1항에 의하여 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행이 사건 건물의 소유권을 취득한 때에 혼동으로 소멸하였다

명도소송과 유치권 창과 방패 싸움에서 이기는 방법

 

유치권의 근거로 주장하는 공사대금채권은 대물변제약정에 따른 소유권이전의무만을 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행존속시키기로 하는 분명한 합의가 있었으므로 대 물변제약정에 따라 소멸하였다

유치권에서 채권 소멸시효완성 주장

인도명령 피고가 이 사건 각 부동산에 시공한 전기공사는 2000.4.23. 무렵 완료 되어 그 무렵부터 이행기가 도래되어 소멸시효기간이 진행된다고 할 것이 고, 이 사건 소가 제기된 2000, 2.24.은 위 이행기로부터 기산하면 3년의 소멸시효기간(민법 제163조 제3호)이 경과되었음이 명백하므로, 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행이 사건 공 사대금채권은 특별한 사정이 없는 한 시효로 소멸하였다고 할 것이다.

 

유치권은 대항력이 있냐 ?  없냐?  먼저 알아봐야 한다.

대항력이 없음을 주장

인도명령 피고의 이 사건 부동산에 대한 점유는 위 00지방법원 2000타경10898 호 부동산임의경매사건의 임의경매개시결정 기입등기가 경료된 이후에 개 시되었으므로, 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 피고는 원고에게 유치권 주장을 할 수 없다

 

유치권자로써 선한 관리자 의무를 지켜 느냐?

선관의무 위반을 주장 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행처분권한이 없으므로 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 유치권은 소멸하였다.

 

점유를 지키고 있는냐? 

점유를 상실하여 회복하지 못하였음을 주장 피고가 공사대금채권에 기하여 이 사건 각 부동산을 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행점유함으로써 유치 권이 성립하였다고 하더라도, 피고가 이 사건 각 부동산에 관한 점유를 상 실하여 회복하지 아니한 이상 피고의 유치권은 이미 소멸하였다.

신의칙, 권리남용을 주장

(1) 피고가 미지급 공사대금채권에 대하여 일체의 권리행사를 포기하는 인증서를 작성함으로써 위 금액을 넘는 공사대금채권 및 유치권을 모두 포 기하였고, 피고가 위 인증서를 작성하여 제출하고서도 위 공매절차에서 유 치권이 존재하지 않는 것으로 신뢰하고 매수가격을 산정하여유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 이 사건 각 부 동산을 매수한 원고를 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하는 것이다

(2) 근저당권설정 등으로 경매절차가 예상되는 건물에 대하여 단지 공사 를 하였다는 이유로 그 건물을 점유하며 유치권 주장을 하는 것은 경락인 등을 해하는 것이므로, 피고들의 유치권 주장은 권리남용 또는 신의성실의 원칙에 위배된다.

명도소송과 유치권 분쟁

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건물명도·인도청구의 소


인도명령  “건물명도”란 건물에서 주거 인을 퇴거시키고 부동산을 소유자에게 인도 하는 것을 말한다. 여기서 명도(B )란 점유이전의 특수한 개념으로, 부동 산(주로 건물, 때로는 부속 토지까지 포함하여)에서 침식용구(살림), 사무용 품, 영업용 물품 등을 비치하고 거주 또는 영업 등을 하면서 그 부동산을 점유하고 있는 경우에 그 부동산 내에 있는 점유자의 물품을 부동산 밖으로 반출한 후 점유를 이전하는 것을 의미한다. 유치권부존재확인의 소 따라서 동산에 대하여는 물론, 부동산특히 건물)의 경우에도 위의 정의에 해당하지 않는 경우에는 명도라 는 용어를 쓰지 않는다

 

인도명령 건물명도·인도 소송은 주택 및 상가건물의 임차권과 관련하여 많이 이용 되고 있다. 여기서익 건물명도청구는 부동산을 낙찰받은 매수인이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 유치권자가 해당 부동산의 인도를 거부하 여 부동산인도명령신청(민사집행법 유치권부존재확인의 소 제136조)을 하였으나 법원으로부터 기 각당한 경우 또는 매수인이 매각대금 전액을 납부한 후 6월 내에 인도명령 을 신청하여야 하는데(민사집행법 제136조 제1항), 6월이 지난 후에는 본 명도소송을 제기하여야 한다
 
한편 유치권소멸 등을 이유로 건물명도본안소송을 하기 전 명도·인도단 행가처분신청(424면 유치권부존재확인의 소 참조)을 생각해 볼 필요가 있다

유치권자에게 주장할 수 있는 사례

1) 개 설

여기서의 건물명도소송은 유치권의 성립여부가 관건이 되는 소송이라고 할 수 있다. 따라서 유치권의 소멸 및 부존재에 관하여 다투어야 한다

 

유치권관련 건물명도 소송에서 주장할 수 있는 사례

(가) 물건에 관하여 생긴 채권이 아니 라고 주장

인도명령피고는 이 사건 부동산의 공사 현장에 시멘트와 모래 등 건축자재를 공급 하였을 뿐 이 사건 부동산의 공사에 직접 참여하지는 않았으므로, 건축자재 대금채권에 불과한 피고의 채권은 이 사건 부동산과의 견련성이 없어서 유치권부존재확인의 소 그 에 대한 유치권의 피담보채권이 될 수 없다

 점유에 하자가 있음을 주장

(1) 소유자의 승인 없이 위 부동산을 유상 또는 무상으로 임대하였는바 이는 유치 권자로서 유치권부존재확인의 소선량한 관리자의 주의의무를 위반하였음으로 피고의 유 치권은 이미 소멸하였다.

(2) 가사 피고들의 이 사건 건물에 대한 유치권이 성립하였다고 하더라 도 피고들이 이 사건 건물을 유치권부존재확인의 소 점유하면서 선량한 관리자의 주의의무를 다하 지 아니하여 이 사건 건물에 하자가 발생하였으므로, 피고의 이 사건 건물 에 대한 유치권이 소멸하였다.

(3) 피고가 용역업체에게 이 사건 각 부동산을 점유하도록 하였다고 볼 수 없고 이를 뒷받침할 수 있는 유치권부존재확인의 소용역계약서도 없으므로, 용역업체 간에 체 결된 용역계약에 따른 용역업체의 점유를 피고 자신의 점유로 볼 수 없다

변제기가 도래하지 않음을 주장

피고가 위 경매절차에서 유치권을 신고한 2000.3 10.에는 위 채권의 변제기가 도래하지 아니하여 유치권이 성립되지 않았다

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[ 부동산경매  /  인도명령 ]

 

법원경매로 말소·인수되는 권리 


 권리확인의 필요성



 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및부동산경매  /  인도명령 제144조제1항).



 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다.부동산경매  /  인도명령 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.



 권리확인의 방법



 말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다(「민사집행법」 부동산경매  /  인도명령제88조 및 제148조).



※ 경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해 확인할 수 있으며, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있습니다.
 


 위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위(最先順位) 권리를 찾습니다. 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.



※ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)됩니다(「민사집행법」 제91조제3항,부동산경매  /  인도명령 제144조제1항제3호 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조). 
 

말소·인수되는 권리의 확인



 매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.



 아래에서는 경매 물건에 권리가 설정되어 있는 경우 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 매수인에게 인수되는 권리인지를 알아보겠습니다.



 (근)저당권



 저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며(「민법」부동산경매  /  인도명령 제356조), 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다(「민법」 제357조).



 경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「민사집행법」 부동산경매  /  인도명령제91조제2항). 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다(「민사집행법」 부동산경매  /  인도명령제91조제3항).

(가)압류



 압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며(「민사집행법」부동산경매  /  인도명령 제24조, 제83조 및 제223조), 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 부동산경매  /  인도명령제276조).



 경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「민사집행법」부동산경매  /  인도명령 제91조제3항 및 제4항).




지상권·지역권



 지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제279조), 지역권은 통행·일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」부동산경매  /  인도명령 제291조).



 경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다(「민사집행법」 부동산경매  /  인도명령제91조제3항 및 제4항).



전세권



 전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」부동산경매  /  인도명령 제303조).



 경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다(「민사집행법」 부동산경매  /  인도명령제91조제3항 및 제4항).

등기된 임차권



 임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).



 경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」부동산경매  /  인도명령 제91조제3항 및 제4항).

등기되지 않은 임차권



 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.



 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」부동산경매  /  인도명령 제5조제2항 및 제8조).



 다만, 「주택임대차보호법」 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다(대법원 2003.6.15.부동산경매  /  인도명령 선고 2002다70075 판결).



 한편, 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 따라서 이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」부동산경매  /  인도명령 제88조제1항, 「주택임대차보호법」 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제8조).

※ 대항력이란?
 


 대항력이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(상가건물의 경우 건물의 인도)와 주민등록(상가건물의 경우 사업자등록)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 부동산경매  /  인도명령제3조제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).



※ 우선변제권이란?
 


 우선변제권이란 임차한 주택 또는 상가건물이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금[경락(競落)대금]에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 부동산경매  /  인도명령제3조의2제2항 및 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).



가등기



 가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을부동산경매  /  인도명령 위한 가등기)를 말합니다(「부동산등기법」 제88조 및 제91조).



 경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「가등기담보 등에 관한 법률」부동산경매  /  인도명령 제15조). 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

가처분



 가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(「민사집행법」부동산경매  /  인도명령 제300조). 



 부동산경매  /  인도명령경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분(즉, 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하는 본안소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분)은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.

유치권



 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다(「민법」부동산경매  /  인도명령 제320조제1항).



 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」부동산경매  /  인도명령 제91조제5항).

법정지상권 및 분묘기지권



 법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제305조제1항, 제366조, 부동산경매  /  인도명령「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조 및 「입목에 관한 법률」부동산경매  /  인도명령 제6조제1항), 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결).



 경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.

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[ 법원경매  /  인도명령 ]

 

 


경매정보는 어디에서 얻을 수 있나요?

[ 법원경매  /  인도명령 ] 법원 게시판, 관보, 공보, 신문이나 대법원 법원경매정보 사이트등의 전자통신매체를 통해서 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일(낙찰기일), 매수신청보증금(입찰보증금)과 보증제공방법 등 기본적인 정보를 수집할 수 있습니다.

경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위해서는 법원에 비치(대법원 법원경매정보 사이트에서도[ 법원경매  /  인도명령 ] 제공)된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람하는 것이 좋습니다.


◇ 매각물건명세서에서 확인할 수 있는 사항

1. 부동산의 표시

2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는[ 법원경매  /  인도명령 ] 보증금에 관한 관계인의 진술

3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것

4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요



◇ 현황조사보고서에서 확인할 수 있는 사항

1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 조사의 일시, 장소 및 방법

4. 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 및 그 밖의 현황

5. 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대해 조사한 내용

6. 부동산의 현황을 알 수 있는 도면, 사진 등


◇ 감정평가서에서 확인할 수 있는 사항


1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 부동산의 평가액과 평가일

4. 부동산이 있는 곳의 환경

5. 평가 대상이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는[ 법원경매  /  인도명령 ] 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항

6. 평가 대상이 건물인 경우에는 그 종류·구조·평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항

7. 평가액의 산출 과정

8. 그 밖에 법원이 명한 사항

9. 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면, 사진

 

입찰 참여위한 사전준비


 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정



 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아보아야 합니다.



 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체([ 법원경매  /  인도명령 ])를 통해 수집할 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제11조제1항). 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 제268조 및[ 법원경매  /  인도명령 ] 「민사집행규칙」 제56조).



1. 부동산의 표시
 


2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
 


3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
 


4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소
 


5. 최저매각가격
 


6. 매각결정기일의 일시·장소
 


7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
 


8. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
 


9. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용
 


10. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법



※ 일괄매각결정이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다(「민사집행법」[ 법원경매  /  인도명령 ] 제98조제1항).


 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및[ 법원경매  /  인도명령 ] 「민사집행규칙」 제55조).


 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산(이하 “관심 물건”이라[ 법원경매  /  인도명령 ] 함)을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

 

관심 물건의 권리분석 및 현장조사 
 

 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.



 권리분석



 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우는[ 법원경매  /  인도명령 ] 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.


종  류
 

확인할 수 있는 사항
 


부동산등기기록
 
각 토지나 각 건물대지의 지번

소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위

(「부동산등기법」 제3조, 제34조,[ 법원경매  /  인도명령 ] 제40조 및 제48조)
 

토지대장, 임야대장
 
토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등

공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항,

대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등

(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조 및 「공간정보의 구축 및 [ 법원경매  /  인도명령 ]관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항)
 

건축물대장
 
건축물의 지번, 행정구역

건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부

(규제「건축법」 제38조제2항, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 」[ 법원경매  /  인도명령 ] 제7조 및  별지 제1호서식 참고)
 



 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다(「토지이용규제 [ 법원경매  /  인도명령 ]기본법」 제5조 및 제10조).

 

현장조사



 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.


 입찰참여 물건의 결정



 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다. 

 

 

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부동산 경매에서 필요한 정보와 명도소송, 유치권 해결은 로밴드 입니다

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[ 부동산경매  /  경매 ]

 

 

부동산경매의 절차


관할 법원



 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제79조제1항 및 제268조).



 임의경매의 신청



 임의경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제18조제1항, 제264조제1항·제2항 및 부동산 임의경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).



1. 부동산 임의경매 신청서
 


2. 담보권이 있음을 증명하는 서류
 


3. 담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류
 


4. 부동산 등기사항증명서 1통
 


5. 부동산 목록 10통
 


6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 


7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용 
 

 

 강제경매의 신청



 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제18조제1항, 제81조제1항 및 부동산 강제경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).



1. 부동산 강제경매 신청서
 


2. 집행력 있는 정본
 


3. 집행권원의 송달증명원
 


4. 부동산 등기사항증명서 1통
 


 채무자의 소유로 등기된 부동산인 경우에는 그 등기사항증명서



 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산인 경우에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류[ 부동산경매  /  경매 ](단, 그 부동산이 등기되지 않은 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)



5. 부동산 목록 10통
 


6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 


7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용 
 

 

법원의 경매개시결정 및 매각 준비 


 경매개시결정



 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」 [ 부동산경매  /  경매 ]제94조제1항).



 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제83조제2항).



 매각의 준비



 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.



 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」 제84조 및[ 부동산경매  /  경매 ] 제88조).



 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).

 

법원의 매각기일


 매각방법의 지정



 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[「민사집행법」 제103조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1631호, 2016. 12. 20. 발령,[ 부동산경매  /  경매 ] 2017. 1. 1. 시행) 제3조제1항].


※ 기일입찰과 기간입찰



 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 [ 부동산경매  /  경매 ]제62조제1항), 기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).




 매각기일 등의 지정·공고



 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).



1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
 


2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우 
 

 

입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정



 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).



 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.



 입찰 참여



 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).



 입찰의 진행



 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, [ 부동산경매  /  경매 ]「민사집행규칙」 제62조제1항 및 제64조).



 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」[ 부동산경매  /  경매 ] 제69조 및 제70조).

 

입찰의 종결



 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(「민사집행규칙」 [ 부동산경매  /  경매 ]제65조제2항 및 제71조).



 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제115조제1항).



 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다([ 부동산경매  /  경매 ]「민사집행법」 제115조제3항).



 법원의 매각허가결정



 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및[ 부동산경매  /  경매 ] 제123조).



 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제129조).

 

매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득 


 매각대금의 지급



 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」[ 부동산경매  /  경매 ] 제78조).



 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및[ 부동산경매  /  경매 ] 제138조제1항·제4항).



 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」[ 부동산경매  /  경매 ] 제75조).

 

권리의 취득 



 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제144조제1항).



 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(「민사집행법」 [ 부동산경매  /  경매 ]제136조제1항).



 채권자에 대한 배당 실시 


 배당절차



 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제145조제1항).



 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제149조제1항 및 제150조제1항).
 

 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제149조제2항, 제150조제2항 및 제159조).

 

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