시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요?

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

 

하자 진단의 의뢰 및 비용

 

사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.

 

하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.

 

 

하자심사·분쟁조정위원회

 

하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.

 

 

· 하자 여부 판정

 

· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 

· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 

· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

조정(하자심사분쟁조정위원회)

 

하자분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 결과, 하자가 있는 것으로 판정된 시설물 등의 경우, 사업주체는 일정한 기간 이내에서 하자 여부 판정서에 기재된 보수기한까지 그 하자를 보수해야 합니다.

 

조정절차가 완료된 경우 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보해야 합니다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 봅니다.

하자심사·분쟁조정위원회

 

 

하자심사·분쟁조정위원회 설치

 

 

하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회(이하 하자분쟁조정위원회라 함)를 둡니다(공동주택관리법39조제1).

 

 

하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다(공동주택관리법39조제2).

 

 

·하자 여부 판정

 

·하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관(이하 "사업주체 등"이라 함)과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 

·하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 

·다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

하자심사 및 분쟁조정 절차

 

 

하자심사 및 분쟁조정 신청

 

하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정(이하 조정 등이라 함)을 신청하려는 자는 다음의 서류를 제출하되, 피신청인 인원수에 해당하는 부본(副本)과 함께 제출해야 합니다(공동주택관리법39조제3, 공동주택관리법 시행규칙19조제1·2항 및 별지 제15호서식·별지 16호서식).

 

 

·하자심사신청서 또는 하자분쟁조정신청서

 

·당사자간 교섭경위서[입주자대표회의 등이 일정별로 청구한 하자보수 등에 대하여 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)이 답변한 내용 또는 서로 협의한 내용을 말함] 1

 

·하자발생사실 증명자료(컬러 사진 및 설명자료 등) 1

 

·공동주택관리법 시행령41조제1항에 따른 하자보수보증금의 보증서 사본(하자보수보증금의 보증서 발급기관이 사건의 당사자인 경우만 해당) 1

 

·신청인의 신분증 사본(법인은 인감증명서를 말하되, 전자서명법2조제3호에 따른 공인전자서명을 한 전자문서는 신분증 사본에 갈음). 다만, 대리인이 신청하는 경우에는 다음의 서류를 말합니다.

 

 

신청인의 위임장 및 신분증 사본

 

대리인의 신분증(변호사는 변호사 신분증을 말함) 사본

대리인이 법인의 직원인 경우에는 재직증명서

 

·입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1

 

·관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1

 

 

하자분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 조정 등의 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지해야 합니다(공동주택관리법46조제1).

 

 

통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서를 특별한 사정이 없는 한 10일 이내에 하자분쟁조정위원회에 제출해야 합니다(공동주택관리법46조제2).

 

 

조정 등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 않은 경우에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(공동주택관리법102조제3항제17, 공동주택관리법 시행령100조 및 별표 9).

 

 

하자분쟁조정위원회로부터 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 사업주체등, 설계자, 감리자 및 입주자대표회의 등은 분쟁조정에 응해야 합니다. 다만, 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 입주자가 조정기일에 출석하지 않은 경우에는 하자분쟁조정위원회가 직권으로 공동주택관리법44조제1항에 따라 조정안을 결정하고, 이를 각 당사자 또는 그 대리인에게 제시할 수 있습니다(공동주택관리법46조제3).

 

 

조정 등에 응하지 않은 경우(입주자는 제외)에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(공동주택관리법102조제3항제18, 공동주택관리법 시행령100조 및 별표 9).

하자심사

 

 

하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(공동주택관리법43조제2).

 

 

사업주체는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 지체 없이 공동주택관리법 시행령53조제5항에 따른 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다. 보수기한은 송달일로부터 60일 이내의 범위에서 정해야 합니다(공동주택관리법43조제3항 및 공동주택관리법 시행령57조제2·3).

 

 

판정받은 하자를 보수하지 않은 경우에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(공동주택관리법102조제2항제5, 공동주택관리법 시행령100조 및 별표 9).

 

 

하자 여부 판정 결과에 대하여 이의가 있는 자는 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 안전진단기관 또는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 이의신청을 할 수 있습니다(공동주택관리법43조제4).

 

 

분쟁조정

 

하자분쟁조정위원회는 다음에 따른 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 조정안(신청인이 조정신청을 한 후 조정절차 진행 중에 피신청인과 합의를 한 경우에는 합의한 내용을 반영하되, 합의한 내용이 명확하지 아니한 것은 제외)을 결정하고, 각 당사자 또는 그 대리인에게 이를 제시해야 합니다(공동주택관리법39조제2항제2·3호 및 제44조제1).

 

하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 

하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 

조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보해야 합니다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 봅니다(공동주택관리법44조제2).

 

 

하자분쟁조정위원회는 각 당사자 또는 그 대리인이 조정안을 수락(서면 또는 전자적 방법으로 수락한 경우를 말함)하거나 기한 내에 답변이 없는 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(공동주택관리법44조제3).

 

 

조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 다음의 사건은 재판상 화해와 동일한 효력이 없습니다(공동주택관리법44조제4항 및 공동주택관리법 시행령60).

 

 

1. 입주자대표회의가 전체 입주자 5분의 4 이상의 동의 없이 공동주택 공용부분의 하자보수를 제외한 담보책임에 관한 분쟁조정을 신청한 사건. 다만, 입주자대표회의와 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)간의 분쟁조정으로서 공동주택관리법 시행령41조제3항에 따라 입주자대표회의의 명의로 변경된 하자보수보증금의 반환에 관한 사건은 제외합니다.

 

2. 그 밖에 위 1.에 준하는 경우로서 당사자가 독자적으로 권리를 행사할 수 없는 부분의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 조정 등을 신청한 사건

 

조정 등 처리기간 및 비용

 

조정 등의 처리기간

 

· 하자분쟁조정위원회는 조정 등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정 등의 절차를 개시해야 합니다. 이 경우 하자분쟁조정위원회는 그 신청을 받은 날부터 60(공용부분의 하자는 90일로 하고, 공동주택관리법45조제2항에 따른 흠결보정기간 및 공동주택관리법48조에 따른 하자감정기간은 제외) 이내에 그 절차를 완료해야 합니다(공동주택관리법45조제1).

 

· 이 기간 이내에 조정 등을 완료할 수 없는 경우에는 해당 사건을 담당하는 분과위원회 또는 소위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있으나, 그 기간은 30일 이내로 합니다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 각 당사자 또는 대리인에게 서면으로 통지해야 합니다(공동주택관리법45조제3).

 

 

 

조정 등의 비용

 

 

 

조정 등의 진행과정에서 다음의 비용이 발생할 때에는 당사자가 합의한 바에 따라 그 비용을 부담합니다. 다만, 당사자가 합의하지 않은 경우에는 하자분쟁조정위원회에서 부담비율을 정합니다(공동주택관리법 시행규칙24).

 

 

 

·조사, 분석, 검사에 드는 비용

 

·증인 또는 증거의 채택에 드는 비용

 

·통역 및 번역 등에 드는 비용

 

·그 밖에 조정 등에 드는 비용

 

아파트 하자보수 소송에서 무조건 이기는 방법

 

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하자보수 관련 분쟁 해결

 

하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토교통부의 하자심사분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

 

이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.

 

 

합의 및 조정  

분쟁의 합의 

-하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의로 해결할 수 있습니다. 

-합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.

 

 

각종 조정제도 

하자에 관한 분쟁이 발생한 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.

 

 

 

소송  

하자보수청구권자 

판례에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있습니다.

  대법원 2010. 1. 14 선고 200888368 판결 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률9조에 의한 하자담보 추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 46조 및 구 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 59조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권(追及權)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 주택법주택법 시행령이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 집합건물법9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.

 

 

민사소송 절차 

1) 소장의 제출 

-하자분쟁의 해결을 원하는 분쟁 당사자는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다(민사소송법248).

  소장을 작성한 사람을 원고라고 하고, 그 상대방을 피고라고 합니다.

 

 

2) 소장부본의 송달과 답변서의 제출 

- 소장이 접수되면 법원은 그 소장과 동일한 내용의 문서인 부본을 피고에게 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다(민사소송법255조 및 제256). 

- 피고가 답변서를 제출하지 않거나 자백취지의 답변서를 제출하면, 원고의 청구 내용대로 소송이 완료됩니다(민사소송법257).

- 피고가 청구 내용을 부인하는 취지의 답변서를 제출하는 경우에는 변론준비절차로 이행됩니다(민사소송법256조제4).

 

 

3) 변론준비절차 

-변론준비절차기간에는 피고가 답변서를 제출하고 이에 대해 원고가 반박 준비서면을 제출하는 준비서면공방이 이루어집니다(민사소송법280). 

-또한, 준비서면 및 증거제출과 증인신청, 검증·감정신청을 하는 등 변론기일 전에 증거조사를 모두 끝내야 합니다(민사소송법281조부터 제284조까지).

 

 

4) 변론준비기일 

-변론준비절차를 통해 기본서면공방이 종료되면 재판장은 기록 등을 검토하여 쟁점이 부각되고 변론기일 전 증거제출이 일단 완료되었다고 판단되는 분쟁에 대해 쟁점정리기일(변론준비기일)을 지정할 수 있습니다(민사소송법282).

 -원고와 피고는 쟁점정리기일에 출석해서 분쟁의 쟁점을 확인하고 서로의 주장에 대해 반박하게 됩니다(민사소송법282).

 

 

5) 변론기일

 

-1차 변론기일(집중증거조사기일)에서는 쟁점정리기일에 정리된 결과에 따라서 분쟁에 관련된 원고와 피고 및 양측의 증인을 집중적으로 신문(訊問)하고, 신문을 마치면 그로부터 단기간 내에 판결을 선고받게 됩니다(민사소송법287).

 

 

아파트 하자보수 소송에서 무조건 이기는 방법 !

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아파트 하자보수의 청구

 

하자보수청구 및 담보책임 종료

 

입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

 

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

 

 

하자보수의 청구

 

하자보수청구권자

 

다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다

 

-입주자

 

-입주자대표회의

 

-관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 

-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

 

 

사업주체란 규제주택법15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(주택법2조제10), 규제건축법11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택관리법35조제1항제2호에 따른 행위와 주택법66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(공동주택관리법36조제1).

 

관리단1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률1조 및 제23조제1).

 

 

하자진단 및 비용

 

하자진단 의뢰

 

사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(공동주택관리법48조제1항 전단 및 공동주택관리법 시행령62조제1).

 

-한국시설안전공단

 

-한국건설기술연구원

 

-규제엔지니어링산업 진흥법21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

 

-규제기술사법6조제1항에 따라 등록한 기술사

 

-규제건축사법23조제1항에 따라 신고한 건축사

 

-건축 분야 안전진단전문기관

 

 

비용 부담

 

하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(공동주택관리법48조제3항 및 공동주택관리법 시행규칙26조제1). 

사업주체의 하자보수 

하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (공동주택관리법 시행령38조제2). 

1. 전유부분: 입주자 

2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자 

. 입주자대표회의 

. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함) 

. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

 

 

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(공동주택관리법48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(전자문서 및 전자거래 기본법2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령38조제3).

 

-하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간

 

-담당자 성명 및 연락처

 

-그 밖에 보수에 필요한 사항

 

하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다

 

 

하자담보책임의 종료

 

담보책임기간의 만료 전 절차

 

사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(공동주택관리법 시행령39조제1).

 

-공동주택관리법 시행령38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용

 

-담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

 

사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다

 

-전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시

 

-공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

 

사업주체는 공동주택관리법 시행령39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령39조제3).

 

 

담보책임 종료 절차

 

사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(공동주택관리법 시행령39조제5)

 

전유부분: 입주자

 

공용부분: 입주자대표회의의 회장

 

입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(공동주택관리법 시행령39조제6).

 

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것

 

담보책임기간이 만료된 사실

 

완료된 하자보수의 내용

 

담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

 

2. 입주자대표회의 의결

 

 

아파트 하자소송 질문

시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요?

 

 

답변

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

  하자 진단의 의뢰 및 비용

  사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.

  하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다. 

 

하자심사·분쟁조정위원회 

하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.  

· 하자 여부 판정 

· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정 

· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정 

· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

 

 

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하자의 책임

 

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

 

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.

 

 

공동주택관리법상 하자담보책임

 

하자담보책임

 

사업주체(규제건축법11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택관리법35조제1항제2호에 따른 행위와 주택법66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(공동주택관리법36조제1).

 

 

하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(공동주택관리법36조제3).

 

사업주체란 규제주택법15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(주택법2조제10).

- 전유부분: 입주자에게 인도한 날 

- 공용부분: 규제주택법49조에 따른 사용검사일(주택법49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 주택법49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 규제건축법22조에 따른 공동주택의 사용승인일

 

 

하자의 범위 및 하자담보책임기간  

시설공사별 하자 

시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(공동주택관리법 시행령37조제2). 

사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다(공동주택관리법 시행령36조제1항제2호 및 별표 4).

손해배상책임 

사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(공동주택관리법37조제2).

 

 

보증기간 2년 범위

1. 마감공사

미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사, 옥내가구공사, 주방기구공사, 가전제품

 

 

보증기간 3년 범위

2. 옥외급수·위생 관련 공사

공동구공사, 저수조(물탱크)공사, 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련공사

 

3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사

열원기기설비공사, 공기조화기기설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 보온공사, 자동제어설비공사, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비공사

 

4. ·배수 및 위생설비공사

급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수·통기설비공사, 위생기구설비공사, 철 및 보온공사, 특수설비공사

 

5. 가스설비공사

가스설비공사, 가스저장시설공사

 

6. 목공사

구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사

 

7. 창호공사

창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사

 

8. 조경공사

식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사

 

9. 전기 및 전력설비공사

배관·배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, ·변전설비공사, ·배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사, 승강기설비공사, 인양기설비공사, 조명설비공사

 

10. 신재생 에너지 설비공사

태양열설비공사, 태양광설비공사, 지열설비공사, 풍력설비공사

 

11. 정보통신공사

통신·신호설비공사, TV공청설비공사, 감시제어설비공사, 가정자동화설비공사, 정보통신설비공사

 

12. 지능형 홈네트워크 설비 공사

홈네트워크망공사, 홈네트워크기기공사, 단지공용시스템공사

 

13. 소방시설공사

소화설비공사, 제연설비공사, 방재설비공사, 자동화재탐지설비공사

 

14. 단열공사

벽체, 천장 및 바닥의 단열공사

 

15. 잡공사

옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등), 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사

 

 

보증기간 5년 범위

16. 대지조성공사

토공사, 석축공사, 옹벽공사(토목옹벽), 배수공사, 포장공사

 

17. 철근콘크리트공사

일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사, 프리캐스트콘크리트공사, 옹벽공사(건축옹벽), 콘크리트공사

 

18. 철골공사

일반철골공사, 철골부대공사, 경량철골공사

 

19. 조적공사

일반벽돌공사, 점토벽돌공사, 블록공사

 

20. 지붕공사

지붕공사, 홈통 및 우수관공사

 

21. 방수공사

방수공사

 

내력구조부별 하자

 

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(공동주택관리법 시행령37조제1).

 

내력구조부별(규제건축법2조제17호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(공동주택관리법 시행령36조제1항제1).

 

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건물명도
[대법원 2017.4.13, 선고, 2013다207941, 판결]

【판시사항】


[1] 공유 일반재산의 대부료의 지급을 민사소송으로 구할 수 있는지 여부(원칙적 소극)


[2] 공유재산 및 물품 관리법 제83조에 따라 지방자치단체장이 행정대집행의 방법으로 공유재산에 설치한 시설물을 철거할 수 있는 경우, 민사소송의 방법으로 시설물의 철거를 구하는 것이 허용되는지 여부(소극)

 

【판결요지】


[1] 공유 일반재산의 대부료와 연체료를 납부기한까지 내지 아니한 경우에도 공유재산 및 물품 관리법 제97조 제2항에 의하여 지방세 체납처분의 예에 따라 이를 징수할 수 있다. 이와 같이 공유 일반재산의 대부료의 징수에 관하여도 지방세 체납처분의 예에 따른 간이하고 경제적인 특별한 구제절차가 마련되어 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 민사소송으로 공유 일반재산의 대부료의 지급을 구하는 것은 허용되지 아니한다.


[2] 공유재산 및 물품 관리법 제83조 제1항은 “지방자치단체의 장은 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 공유재산에 시설물을 설치한 경우에는 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 명하거나 이에 필요한 조치를 할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 명령을 받은 자가 그 명령을 이행하지 아니할 때에는 ‘행정대집행법’에 따라 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 하고 그 비용을 징수할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
위 규정에 따라 지방자치단체장은 행정대집행의 방법으로 공유재산에 설치한 시설물을 철거할 수 있고, 이러한 행정대집행의 절차가 인정되는 경우에는 민사소송의 방법으로 시설물의 철거를 구하는 것은 허용되지 아니한다.

 

 

주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다.

 

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  원고의 상고이유에 대하여
가.  금원 지급청구 부분에 관한 소의 적법 여부
1) 국유 행정재산의 사용료 청구 부분
국유재산의 관리청이 행정재산의 사용·수익을 허가한 다음 그 사용·수익허가를 받은 자에 대하여 사용료를 부과하는 행위는 순전히 사경제주체로서 행하는 사법상의 이행청구가 아니고, 관리청이 공권력을 가진 우월적 지위에서 행하는 행정처분이다(대법원 1996. 2. 13. 선고 95누11023 판결 참조). 사용·수익허가를 받은 자가 적법한 사용료 부과처분를 받고도 이를 체납하는 경우에는 관리청은 국유재산법 제73조 제2항에 의하여 국세징수법 제23조와 같은 법의 체납처분에 관한 규정에 따라 사용료와 연체료를 징수할 수 있으므로 민사소송의 방법으로 그 이행을 구하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다29087 판결 참조).
원심은 위와 같은 법리에 따라, 국유 행정재산인 이 사건 제2 토지의 관리에 관한 사무를 위임받은 원고가 민사소송의 방법으로 이 사건 사용허가에 따른 사용료와 연체료의 지급을 구하는 부분은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단하였다.
원심의 위와 같은 판단에 권리보호의 이익에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다는 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
2) 공유 일반재산의 대부료 청구 부분
국·공유 일반재산을 대부하는 행위는 국가나 지방자치단체가 사경제주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약이다. 따라서 국·공유 일반재산의 대부 등 권리관계에 대하여는 원칙적으로 사법의 규정이 적용되지만, 계약당사자의 일방이 국가나 지방자치단체이고 그 목적물이 국·공유재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법 등 특별법의 규제를 받게 된다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 참조).
한편 국유재산법 제42조 제1항, 제73조 제2항 제2호에 따르면, 국유 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자는 국유 일반재산의 대부료 등이 납부기한까지 납부되지 아니한 경우에는 국세징수법 제23조와 같은 법의 체납처분에 관한 규정을 준용하여 대부료 등을 징수할 수 있다. 이와 같이 국유 일반재산의 대부료 등의 징수에 관하여는 국세징수법 규정을 준용한 간이하고 경제적인 특별구제절차가 마련되어 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 민사소송의 방법으로 대부료 등의 지급을 구하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다203588 판결 참조).
마찬가지로 공유 일반재산의 대부료와 연체료를 납부기한까지 내지 아니한 경우에도 공유재산 및 물품 관리법 제97조 제2항에 의하여 지방세 체납처분의 예에 따라 이를 징수할 수 있다. 이와 같이 공유 일반재산의 대부료의 징수에 관하여도 지방세 체납처분의 예에 따른 간이하고 경제적인 특별한 구제절차가 마련되어 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 민사소송으로 공유 일반재산의 대부료의 지급을 구하는 것은 허용되지 아니한다.
원심은 위와 같은 법리에 따라, 공유 일반재산인 이 사건 제1 부동산의 소유자인 원고가 이 사건 대부계약에 따른 대부료와 연체료를 공유재산 및 물품 관리법 제97조 제2항에 따라 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으므로, 민사소송의 방법으로 그 대부료 등의 지급을 구하는 부분은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단하였다.
원심의 위와 같은 판단에 권리보호의 이익에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다는 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
 

 

나.  건물 철거청구 부분에 관한 소의 적법 여부
공유재산 및 물품 관리법 제83조 제1항은, ‘지방자치단체장은 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 공유재산에 시설물을 설치한 경우에는 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 명하거나 이에 필요한 조치를 할 수 있다.’고 규정하고, 제2항은, ‘제1항에 따른 명령을 받은 자가 그 명령을 이행하지 아니할 때에는 「행정대집행법」에 따라 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 하고 그 비용을 징수할 수 있다.’고 규정하고 있다.
위 규정에 따라 지방자치단체장은 행정대집행의 방법으로 공유재산에 설치한 시설물을 철거할 수 있고, 이러한 행정대집행의 절차가 인정되는 경우에는 민사소송의 방법으로 시설물의 철거를 구하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2000. 5. 12. 선고 1999다18909 판결, 대법원 2009. 6. 11. 선고 2009다1122 판결 등 참조).
원심은 위와 같은 법리에 따라, 이 사건 각 조립식 건물은 피고가 이 사건 대부계약에 따라 점유·사용하던 이 사건 제1 부동산 중 일부 건물의 옥상에 설치한 것으로, 이 사건 대부계약이 종료되면 원고는 공유재산 및 물품 관리법 제83조에 따라 피고에 대하여 이 사건 각 조립식 건물의 철거를 명할 수 있고, 피고가 이에 따르지 아니하면 행정대집행법에 따라 그 철거를 구할 수 있으므로, 민사소송의 방법으로 이 사건 각 조립식 건물의 철거를 구하는 부분은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단하였다.
원심의 위와 같은 판단에 권리보호의 이익에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다는 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
 
2.  피고의 상고이유에 대하여
피고의 상고이유 주장은 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 취지의 주장에 불과하여 적법한 상고이유가 되지 아니한다.
 
3.  결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 이기택(재판장) 김용덕 김신(주심) 김소영

 

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소유권 방어를 위한 조치 

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

  매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

소유권 방어를 위한 조치  

부동산 관리명령 

관리명령이란? 

법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(민사집행법136조제2). 

관리명령의 신청인

관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다(민사집행법136조제2). 

관리명령의 신청기간 

관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(민사집행법136조제2). 

관리명령의 집행 

법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다. 

채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(민사집행법136조제3).

 

 

부동산 인도명령 

인도명령이란? 

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(민사집행법136조제1항 본문). 

그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(민사집행법136조제1항 단서).

 

인도명령의 신청인 

인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다. 

그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 66713 결정). 

인도명령의 신청기간 

인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(민사집행법136조제1). 

인도명령의 집행 

법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다. 

채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(민사집행법136조제6).

 

 

법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요 

인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다 

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(민사집행법300조제1).   

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(민사집행법303).

 

 

명도소송 

명도소송이란? 

인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다. 

매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 

명도소송의 제기권자 

명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다. 

명도소송의 제기기간 

인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다. 

명도소송의 집행 

명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(민사집행법24조 및 제30조제1).

 

건물명도

[대법원 2017.4.7, 선고, 2016248431, 판결]

 

판시사항

주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부(소극)

 

판결요지

주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.

한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.

주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.

따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.

 

원심판결

수원지법 2016. 8. 25. 선고 201527191 판결

 

주 문

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

 

이 유

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.

한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.951197 결정 등 참조).

주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.

따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

1) 피고 12008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 주택이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 이 사건 임대차계약이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

2) 주식회사 한국씨티은행(이하 한국씨티은행이라고 한다)2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.

3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 이 사건 경매절차라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.

4) 피고 12013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.

5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.

6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.

7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.

8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.

9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.

10) 위 배당이의소송의 제1(수원지방법원 2014가합8151)2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다.

이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.

그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.

같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

   

대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형

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하자보수 관련 분쟁 해결

 

하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토교통부의 하자심사분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

 

이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.

 

 

분쟁의 합의

 

하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의로 해결할 수 있습니다.

 

합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.

 

 

각종 조정제도

 

하자에 관한 분쟁이 발생한 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.

 

 

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하자보수청구권자

 

판례에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있습니다.

 

대법원 2010. 1. 14 선고 200888368 판결

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률9조에 의한 하자담보 추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 46조 및 구 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 59조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권(追及權)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 주택법주택법 시행령이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 집합건물법9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.

 

 

민사소송 절차

  

1) 소장의 제출

   

하자분쟁의 해결을 원하는 분쟁 당사자는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다(민사소송법248).

  소장을 작성한 사람을 원고라고 하고, 그 상대방을 피고라고 합니다.

 

 

2) 소장부본의 송달과 답변서의 제출

   

소장이 접수되면 법원은 그 소장과 동일한 내용의 문서인 부본을 피고에게 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다(민사소송법255조 및 제256).

  

피고가 답변서를 제출하지 않거나 자백취지의 답변서를 제출하면, 원고의 청구 내용대로 소송이 완료됩니다(민사소송법257).

   

피고가 청구 내용을 부인하는 취지의 답변서를 제출하는 경우에는 변론준비절차로 이행됩니다(민사소송법256조제4).

 

 

3) 변론준비절차

  

변론준비절차기간에는 피고가 답변서를 제출하고 이에 대해 원고가 반박 준비서면을 제출하는 준비서면공방이 이루어집니다(민사소송법280).

 

또한, 준비서면 및 증거제출과 증인신청, 검증·감정신청을 하는 등 변론기일 전에 증거조사를 모두 끝내야 합니다(민사소송법281조부터 제284조까지).

 

 

4) 변론준비기일

   

변론준비절차를 통해 기본서면공방이 종료되면 재판장은 기록 등을 검토하여 쟁점이 부각되고 변론기일 전 증거제출이 일단 완료되었다고 판단되는 분쟁에 대해 쟁점정리기일(변론준비기일)을 지정할 수 있습니다(민사소송법282).

   

원고와 피고는 쟁점정리기일에 출석해서 분쟁의 쟁점을 확인하고 서로의 주장에 대해 반박하게 됩니다(민사소송법282).

 

5) 변론기일

 

1차 변론기일(집중증거조사기일)에서는 쟁점정리기일에 정리된 결과에 따라서 분쟁에 관련된 원고와 피고 및 양측의 증인을 집중적으로 신문(訊問)하고, 신문을 마치면 그로부터 단기간 내에 판결을 선고받게 됩니다(민사소송법287).

 

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하자보수청구 및 담보책임 종료

입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.
 

 

 

하자보수의 청구


 하자보수청구권자

 

 다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」 제38조제1항).

 

 입주자

 

 입주자대표회의

 

 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 

 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단


 

 

※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(「주택법」 제2조제10호), 규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).

 

※ “관리단”은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 및 제23조제1항).

 

 

 

※ 입주자대표회의에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <입주자대표회의>에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

하자진단 및 비용


 하자진단 의뢰

 

 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제48조제1항 전단 및 「공동주택관리법 시행령」 제62조제1항).

 

 한국시설안전공단

 

 한국건설기술연구원

 

 규제「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

 

 규제「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사

 

 규제「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사

 

 건축 분야 안전진단전문기관

 

 

비용 부담

 

 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(「공동주택관리법」 제48조제3항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제26조제1호).


 

 

사업주체의 하자보수

 

 하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (「공동주택관리법 시행령」 제38조제2항).

 

1. 전유부분: 입주자
 


2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자
 


가. 입주자대표회의

 

나. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 

다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

 

 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(「공동주택관리법」 제48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제3항).

 

 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간

 

 담당자 성명 및 연락처

 

 그 밖에 보수에 필요한 사항

 

 

하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제4항).

 

 

하자담보책임의 종료

 담보책임기간의 만료 전 절차

 

 사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제1항).

 

 「공동주택관리법 시행령」 제38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용

 

 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

 

 

사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항).

 

 전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시

 

 공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

 

 사업주체는 「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제3항).


 

 

이의제기

 

 보수결과를 통보받은 입주자대표회의 등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제4항).

 

 

담보책임 종료 절차

 

 사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항)

 

 전유부분: 입주자

 

 공용부분: 입주자대표회의의 회장

 

 입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제6항).

 

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것
 


√ 담보책임기간이 만료된 사실

 

√ 완료된 하자보수의 내용

 

√ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

2. 입주자대표회의 의결

 

질문

시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요? 


사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

 

◇ 하자 진단의 의뢰 및 비용

 

☞ 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.

 

☞ 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.

 

◇ 하자심사·분쟁조정위원회

 

☞ 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.

 

· 하자 여부 판정

 

· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 

· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 

· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

 

 

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하자의 책임

 

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.
 

 

 하자의 책임


 「공동주택관리법」의 적용

 

 아파트의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조의2).


 

 

※ 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 주택법 제46조제1항 등 위헌제청(3항, 부칙 제3조)

 

「주택법」 부칙 제3항은 ‘법 시행 전에 사용검사나 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임이나 하자보수에 관하여는 「주택법」 제46조의 개정규정을 적용한다’고 하고 있어, 「주택법」이 시행되기 전에 사용검사나 사용승인을 받았다면 그 하자가 발생한 시점이 「주택법」이 시행되기 전이라 하더라도 2005. 5. 26. 개정된 「주택법」을 적용하도록 하였다. 그런데 신법이 시행되기 전에 이미 하자가 발생하였으나, 구법(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」)에 따르면 10년의 하자담보기간 내이지만 신법에 의할 때 내력구조가 아니어서 1 내지 4년의 하자담보기간이 이미 경과된 경우, 공동주택의 소유자로서는 구법 질서 아래에서 이미 형성된 하자담보청구권이 소급적으로 박탈되는 결과가 된다. 이는 소유자가 구법에 따라 적법하게 지니고 있던 신뢰를 심각하게 침해하는 것인 반면, 개정된 「주택법」이 추구하는 공익은 중대한 것이라 보기는 어렵다. 따라서 신법이 시행된 이후에 하자가 발생한 경우뿐만 아니라 이미 구법 아래에서 발생한 하자까지 소급하여 신법을 적용하게 할 필요성이 크지 않다. 그러므로 구법 아래에서 하자가 발생한 경우에 공동주택 소유자들이 지녔던 신뢰이익의 보호가치, 부칙 제3항이 진정소급입법으로서 하자담보청구권을 박탈하는 점에서의 침해의 중대성, 신법을 통하여 실현하고자 하는 공익목적의 중요성 정도를 종합적으로 비교형량 하여 볼 때, 부칙 제3항이 신법 시행 전에 발생한 하자에 대하여서까지 「주택법」을 적용하도록 한 것은 당사자의 신뢰를 「헌법」에 위반된 방법으로 침해하는 것으로서, 신뢰보호원칙에 위배된다.

 


 다만, 2005년 5월 26일 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 아파트에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 따라 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

 

 

 

 


※ 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결

 

개정 「주택법」의 시행 전에 「주택법」 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 규제「건축법」 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여도 제46조의 개정 규정을 적용하도록 한 개정 「주택법」 부칙 제3항이 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정에 의하여 위헌 무효라고 선언됨으로써 그 효력이 상실되었고, 또한 사용검사 또는 사용승인은 집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 이미 그 때에 모두 발생되어 있어 그 당시에 적용되는 하자담보책임에 관한 법률을 일률적으로 적용하여 담보책임 등을 묻는 것이 신뢰보호나 공평의 견지에서 타당하므로, 개정 집합건물법 부칙 제6조 시행 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 그 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정 「주택법」 제46조를 적용할 수 없고, 따라서 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 「민법」 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다 할 것이다.

 

기록에 의하면 원고는 이 사건 아파트의 분양자인 위 피고들을 상대로 집합건물법 제9조에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 있음이 분명하고, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 아파트는 집합건물법 부칙 개정 이전인 1995. 4. 25. 사용검사를 받았으므로, 이 사건 아파트에 관하여는 집합건물법 부칙 제6조의 개정에도 불구하고 개정 주택법의 적용이 없고 종전과 마찬가지로 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 「민법」 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 할 것이다.그런데 원심이, 이 사건에 대하여 개정 주택법이 적용된다고 본 것은 잘못이라 할 것이나, 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제671조에서 정한 하자보수 및 그에 갈음한 손해배상청구권은 내력구조부에 발생한 모든 하자를 대상으로 하는 것이므로, 같은 취지의 원심의 판단은 결론에 있어서 정당하다.

 

 

 

「공동주택관리법」상 하자담보책임


 하자담보책임

 

 사업주체(규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).

 

 

 

 


※ “하자”란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항).

 

※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).

 

 

 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 함)은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(규제「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 정합니다. 이 경우 담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).

 

 -전유부분: 입주자에게 인도한 날

 

 -공용부분: 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(「주택법」 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 규제「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

 

 

 


 사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항).


 

 

하자의 범위 및 하자담보책임기간


 시설공사별 하자

 

 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제2호).

 사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제2호 및 별표 4).

 

 


 

내력구조부별 하자

 

 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제1호).

 

 내력구조부별(규제「건축법」 제2조제1항7호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제1호).

 

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[ ​아파트하자소송 입문 1편 ]

 

아파트 하자 소송에서 이기는 방법 ?

 

"아파트는 집합건물로 하자보수가 없을 수가 없는 소송입니다"

 

모든 소송은 어떻게 진행하는냐에 따라 결과의 차이가 매우 크게 납니다.

 

 

1. 분양계약, 분양광고와 다르게 지어진 아파트 분쟁

 

분양광고가 허위 ,과장된 내용일 경우 피해를 입은 분양계약자가 시행사나 시공사로부터 손해배상을 받을 수 있는 경우를

 알아보고, 입주자 모집공고에 포함된 주택성능등급에 대하여 알아봅니다.

 

2. 아파트의 하자보수

 

공사상 잘못으로 인한 균열 참하 파손 등 하자가 발생한 경우 아파트 하자보수를 청구할 수 있는 요건 및 절차를 알아봅니다.

 

3. 아파트 관리

 

아파트의 대표적 기구인 입주자대표회의, 관리사무소 및 아파트부녀회 등이 어떻게 구성되고 운영되는지와 피해가 발생한 경우의 책임에 대하여 알아봅니다.

 

 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 아파트 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 내용을 살펴봅니다.

 

 관리비 내역의 법적 근거와 관리비를 체납한 경우의 처리에 대하여 알아봅니다.

 

4. 아파트 생활 자체

 

[ 층간소음, 외부소음, 교통소음, 생활소음, 일조권, 조망권 ]

 

 아파트 내에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 층간소음의 분쟁해결방법과 외부소음, 교통소음, 생활소음 및 이동소음의 규제기준에 대하여 알아봅니다.

 

 일조권 및 조망권의 침해를 입은 경우 구제방법에 대하여 알아봅니다.

 

 아파트 단지 내에서 발생하는 각종 시설물 안전사고, 도난사고, 엘리베이터 이용, 택배이용 및 책임 등에 대하여 알아봅니다.

 

 

5. 인테리어 공사

 

아파트 입주자 또는 사용자가 아파트 인테리어 공사를 하거나 발코니 확장공사르 ㄹ하는 경우에 필요한 허가 신고사항 및

관리주체의 동의를 얻어야 하는 사항등에 대하여 알아봅니다.

 

 

집합건물과 모든 건축물은 법정분쟁이 많이 발생하는 소송입니다.

 

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[ 아파트 하자 보수담보 책임기간 ]

 

 

 

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" 아파트하자소송에서 무조건 이기는 방법 "

 

 

" 아파트하자보수소송은 장기간 진행되는 소송으로 

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