부동산 명의신탁 질문 :

매도인과 부동산 매매계약을 체결한 후 저와 제 친구는 그 부동산에 대한 소유권이전등기를 제 친구 명의로 하기로 약속하였습니다. 이 경우 친구명의로 소유권이전등기를 하는 것이 가능한가요?  
 

 

답변 :

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다. 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.

 

◇ 부동산 명의신탁의 개념

 

☞ “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다.

 

◇ 예외적 허용

 

☞ 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우 포함)외의 자의 명의로 등기한 경우 또는 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용됩니다.

 

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

질문 : 부동산을 매수하려 하는데 그 절차가 어떻게 되나요?  
 

 

답변 : 우선 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다. 부동산을 선정하여 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다. 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다. 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.

 

◇ 부동산 매매

 

☞ “부동산의 매매”란 부동산의 매도인과 매수인이 그 소유권의 변동을 목적으로 하는 매매계약을 체결·이행하여 소유권이전등기를 하는 것을 말합니다.

 

◇ 부동산 매매 절차

 

① 매매계약 체결 전 준비절차

 

- 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다.

 

- 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개계약을 체결합니다.

 

- 부동산 구입자금이 부족한 경우 구입자금의 대출의 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택합니다.

 

- 일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 합니다.

 

② 매매계약체결 절차

 

- 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.

 

- 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.

 

③ 매매계약 후 처리절차

 

- 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.

 

- 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 합니다.

 

- 부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.

 

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

질문 :  상가 임대차계약을 맺으려고 하는데, 건물 소유자의 부인이 나와서 임대차 계약을 맺으려 합니다. 상관없을까요? 

 

답변 : 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결한 경우, 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다.

 

이는 부부에게 일상가사 대리권이 있다고 하더라도 건물을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다.

 

따라서 불가피하게 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결해야 하는 경우에는 위임장과 임감증명서를 요구해야 합니다.

 

◇ 부부의 일상가사 대리권

 

☞ 「민법」은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있습니다. “일상적인 가사”란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속합니다. 그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않습니다.

 

◇ 계약 당사자 확인(임대인 확인)

 

☞ 건물의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증이 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

☞ 건물 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는, 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

 

① 위임장부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민등록번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 

② 인감증명서위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.

 


 


블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

질문:

남편이 사망한 후 태아를 낙태한 부인은 남편의 재산을 상속받을 수 있나요? 
 

 

 

답변:

태아를 낙태한 부인은 남편의 재산을 상속받을 수 없습니다.

 

고의로 같은 순위에 있는 상속인을 살해하거나 살해하려고 한 사람은 상속결격자에 해당되어 상속을 받을 수 없게 됩니다.

 

법원은 출생하였다면 자신과 같은 순위의 상속인이 될 태아를 고의로 낙태한 경우를 고의로 같은 순위에 있는 상속인을 살해한 경우와 동일한 것으로 보고 있습니다.

 

◇ 상속결격사유

 

☞ 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 상속인이 될 수 없습니다.

 

1. 고의로 직계비속, 피상속인, 그 배우자 또는 상속의 선순위나 동순위에 있는 사람을 살해하거나 살해하려고 한 사람

 

2. 고의로 직계존속, 피상속인과 그 배우자에게 상해를 가해서 사망에 이르게 한 사람

 

3. 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언 또는 유언의 철회를 방해한 사람

 

4. 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언을 하게 한 사람

 

5. 피상속인의 상속에 관한 유언서를 위조·변조·파기 또는 은닉한 사람

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

질문:

이혼소송 진행 중에 부인이 교통사고로 사망했습니다. 이혼판결이 확정되기 전에 사망했어도 남편이 상속인이 될 수 있나요?  
 

 

 

 

 

답변 :

남편은 상속인이 될 수 있습니다.

 

상속은 피상속인(여기서 부인)이 사망한 때부터 이루어집니다. 따라서 피상속인이 사망했을 당시 질문자가 피상속인과 어떤 관계였는지에 따라 상속인인지 아닌지가 결정됩니다.

 

배우자를 상속할 자격은 혼인신고를 유효하게 한 법률상의 부부인 것으로 충분하며 사망 당시 별거, 이혼소송 여부 등은 전혀 상관없습니다.

 

◇ 상속결격사유

 

☞ 다음 어느 하나에 해당하는 사람은 상속인이 될 수 없습니다.

 

1. 고의로 직계비속, 피상속인, 그 배우자 또는 상속의 선순위나 동순위에 있는 사람을 살해하거나 살해하려고 한 사람

 

2. 고의로 직계존속, 피상속인과 그 배우자에게 상해를 가해서 사망에 이르게 한 사람

 

3. 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언 또는 유언의 철회를 방해한 사람

 

4. 사기 또는 강박으로 피상속인의 상속에 관한 유언을 하게 한 사람

 

5. 피상속인의 상속에 관한 유언서를 위조·변조·파기 또는 은닉한 사람

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

질문 :

남편이 사망한 후 저와 딸은 상가건물 3채를 각각 나누어 가졌습니다. 그런데 인지청구소송을 통해 남편의 아들이라고 주장하는 사람이 나타나서 상가건물 한 채는 자신의 상속재산이라고 주장합니다. 상가건물은 이미 팔아서 현금화했는데 그에게 상가건물을 주어야 하나요?  
 

 

 

 

 

답변 :

남편의 사망 이후에 인지청구소송을 통해서 인지된 남편의 아들은 상속인의 직계비속(상속 1순위)으로 아내, 딸과 함께 상속인이 됩니다. 따라서 인지된 아들은 상속재산을 받을 수 있습니다.

 

그러나 상속인인 아내와 딸이 이미 상속재산을 분할했다면 다른 상속인인 아들은 그 상속분에 상당한 가액의 지급을 청구할 수 있을 뿐이고, 특정한 상속재산(질문에서의 상가건물)을 주장할 수는 없습니다.

 

◇ 상속재산의 분할

 

☞ 공동상속인이 있는 경우 상속이 개시되면 상속재산은 공동상속인의 공유가 됩니다. 이 경우 상속재산을 상속인 각자의 재산으로 분할할 필요가 있는데, 이를 상속재산의 분할이라고 합니다.

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

유류분 반환청구소송 질문:

아버지가 자신의 전재산인 14억원을 모두 큰아들인 형에게 준다는 내용의 유언장을 남기고 돌아가셨습니다. 어머니와 저는 정말 유산을 한 푼도 받을 수 없나요?  
 

 

답변 :

이 경우 유류분 반환청구를 통해 상속재산의 일부를 받을 수 있습니다.

 

유류분은 법정상속분을 기준으로 다음과 같이 계산됩니다.

 

·1순위 상속인:

 

피상속인의 직계비속 및 법률상 배우자: 법정상속분 X 1/2

 

·2순위 상속인:

 

피상속인의 직계존속 및 법률상 배우자: 직계존속은 법정상속분 X 1/3, 법률상 배우자는 법정상속분 X 1/2

 

·3순위 상속인:

 

피상속인의 형제자매: 법정상속분 X 1/3

 

형과 질문자는 상속순위가 동일한 공동상속으로서 1:1의 비율로 재산을 상속할 수 있습니다(어머니는 1.5의 비율로 재산을 상속함).

 

어머니, 큰 형, 질문자의 법정상속분은 각각 6억원(14억원X1.5/3.5), 4억원(14억원X1/3.5), 4억원(14억원X1/3.5)이 되며,

 

이들의 유류분은 어머니(피상속인의 법률상의 배우자)는 법정상속분인 6억원의 1/2인 3억원을,

 

질문자(피상속인의 직계비속)는 법정상속분인 4억원의 1/2인 2억원의 한도에서 유류분을 반환받을 수 있습니다.

 

따라서 어머니는 3억원, 질문자는 2억원의 한도 내에서 큰 형을 상대로 유류분 반환청구를 해서 유산의 일부를 찾을 수 있습니다.

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

유산상속 질문 :

혼인신고 없이 살고 있는데 부인이 사망했어요. 부인의 재산을 상속받을 수 있나요?  
 

 

 

 

 

 

답변:

법에 따르면 배우자는 다른 상속인이 있으면 공동으로, 다른 상속인이 없으면 단독으로 상속인이 됩니다. 여기서의 배우자는 혼인신고를 마친 법률상 배우자를 의미하므로 사실혼 배우자는 재산을 상속받을 수 없는 것이 원칙입니다.

 

그러나 사실혼 관계를 입증하면 국민연금 등 각종 유족연금의 수혜자가 될 수 있습니다.

 

또한, 피상속인(사실혼 부인)이 상속인 없이 사망한 경우에 사실혼 배우자는 그의 상속재산에 대해 특별연고자로서 그 분여(分與)를 청구할 수 있습니다.

 

◇ 특별연고자에 대한 분여심판

 

☞ 사실혼 관계에 있던 사람 등 피상속인이 사망할 당시에 특별한 연고가 있는 사람은 법원에 상속재산의 전부 또는 일부를 분여해 줄 것을 청구할 수 있습니다. 상속재산 분여에 관한 심판 청구는 상속인수색공고기간이 만료된 후 2개월 이내에 해야 합니다.

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

유산상속에 대한 질문 :

임신 중에 남편이 사망했어요. 남편의 재산은 저 혼자 상속하나요?

아니면 앞으로 태어날 아기와 함께 상속하나요? 
 

 

 

 

답변:

상속이 개시되는 시점에 살아있는 사람만이 상속인이 될 수 있지만, 태아의 경우는 예외적으로 태어나지 않았어도 이미 출생한 것으로 봅니다.

 

즉, 태아가 상속 개시 시점에는 출생하지 않았더라도 상속 후 출생하면 상속 개시 당시에 상속인인 것으로 봅니다.

 

◇ 상속순위

 

☞ 상속은 다음의 순위대로 정해지며, 선순위에서 상속이 이루어지면 나머지 상속인은 후순위가 되어 상속받지 못합니다(예를 들어, 1순위 상속인이 있으면 나머지 2~4순위 상속인은 상속받지 못함).

 

1. 피상속인의 직계비속(자녀 등) 및 법률상 배우자

 

2. 피상속인의 직계존속(부모 등) 및 법률상 배우자

 

3. 피상속인의 형제자매

 

4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족(이모 등)

 

상속순위에 따르면 태아는 피상속인의 직계비속으로 상속 1순위가 됩니다. 따라서 질문자는 남편의 단독상속인이 되는 것이 아니라 태아와 공동으로 상속받게 됩니다.

 

태아의 어머니인 질문자는 친권자의 자격을 가지므로 미성년인 아이의 상속재산을 관리할 수 있습니다.

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

질문

시부모님과 남편이 교통사고로 사망했습니다. 장례식이 끝난 후 임신 사실을 알았는데 뱃속의 아기가 시부모님의 재산을 상속받을 수 있나요? 

 

 

답변

질문과 같은 경우에는 첫째, 태아가 상속인이 되는지와 둘째, 태아가 살아있었다면 상속인이 될 아버지를 대신해서 상속인이 될 수 있는지를 살펴보아야 합니다.

 

상속 개시 시점에 살아있는 사람만이 상속인이 될 수 있지만, 태아의 경우는 예외적으로 실제로 태어나지 않았어도 이미 출생한 것으로 봅니다. 즉, 태아가 상속 개시 시점에는 출생하지 않았더라도 상속 후 출생하면 상속 개시 당시에 상속인인 것으로 봅니다.

 

남편이 살아있다면 남편은 시부모님의 직계비속으로 1순위 상속인이 됩니다.

 

그러나 남편이 사망한 경우에는 그 자녀 또는 배우자가 대습상속인이 되어 아버지의 상속분에 해당하는 상속재산을 대신 상속받을 수 있습니다.

 

따라서 태아는 질문자(며느리)와 함께 시부모님의 재산을 상속받게 됩니다(질문자와 태아의 상속분은 1.5:1의 비율이 됨).

 

이 때 태아와 질문자가 받게 되는 상속분은 남편이 외동아들인 경우에는 시부모의 전 재산이 되며, 시부모에게 다른 자녀가 있는 경우에는 이들과 동등한 비율의 재산이 됩니다.

 

예를 들어, 시부모에게 자식(고모와 남편)이 2명이고 남긴 재산이 5천만원이라면, 고모는 2500만원, 태아와 질문자는 2500만원을 상속받습니다. 이 때 태아와 질문자는 이 상속재산을 1.5:1의 비율로 상속받도록 되어 있으므로 질문자가 1500만원, 태아가 1천만원을 상속받게 됩니다.

 

◇ 상속순위

 

☞ 상속은 다음의 순위대로 정해지며, 선순위에서 상속이 이루어지면 나머지 상속인은 후순위가 되어 상속받지 못합니다(예를 들어, 1순위 상속인이 있으면 나머지 2~4순위 상속인은 상속받지 못함).

 

1. 피상속인의 직계비속(자녀 등) 및 법률상 배우자

 

2. 피상속인의 직계존속(부모 등) 및 법률상 배우자

 

3. 피상속인의 형제자매

 

4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족(이모 등)

 

◇ 대습상속인

 

☞ 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매(피대습인)가 상속 개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 사망하거나 결격된 사람의 순위에 갈음해서 상속인이 되는 피대습인의 직계비속 또는 배우자입니다.

 

◇ 태아가 상속한 재산의 관리

 

☞ 태아의 어머니인 질문자는 친권자의 자격을 가지므로 미성년인 아이의 상속재산을 관리할 수 있습니다

블로그 이미지

로밴드 로밴드 1644-8523

소송 무조건 이기는 방법,성폭행,성폭력성추행,성범죄,명도소송,유치권분쟁,형사사건,아파트하자보수소송,건축물분쟁,행정소송,행정심판,서청심사,,법률상담.형사사건전문.건설분쟁,준강간,이혼상담.형사소송.고소.고발.민사.가사.채권추심.

Tag 로밴드

티스토리 툴바