서울에서 보증금 1억원에 월세 400만원하는 상가건물에 임대차계약을 맺고 가게를 오픈했습니다. 법에 따라 보증금은 보호받을 수 있을까요?

 

보호받으려면 전세권 또는 임차권을 설정해야 합니다. 

임차 보증금이 4억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 

따라서 사례와 같이 지역별 보증금을 초과하는 고액 보증금[1억원 + (400만원 × 100)]으로 상가건물을 임차하는 경우에는 상가건물 임대차보호법에 따라 보호받을 수 없으며, 

민법에 따른 전세권 또는 임차권을 설정해야 보호받을 수 있습니다.

 

법무법인 한서 주요업무 :
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전세권에 의한 임차보증금 보호 

전세권은 상가건물 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이에 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득합니다. 

전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있습니다.

   

◇ 「민법의 임차권에 의한 임차보증금 보호 

임대차는 원칙적으로 당사자의 합의, 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립합니다. 

상가건물에 대한 임대차가 성립하면, 임차인은 그 건물을 사용·수익할 수 있으나, 3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 합니다.

임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그 때부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법

[시행 2016.12.1.]

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법입니다 

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 

확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[ 보증금의 회수 ]

임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 

3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. 

2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소()를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.

다음 각 호의 금융기관 등이 제2, 6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

 

1. 은행법에 따른 은행 

2. 중소기업은행법에 따른 중소기업은행 

3. 한국산업은행법에 따른 한국산업은행 

4. 농업협동조합법에 따른 농협은행 

5. 수산업협동조합법에 따른 수협은행 

6. 우체국예금·보험에 관한 법률에 따른 체신관서 

7. 보험업법4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 

8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 

7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.

1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우 

2. 6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 

3. 민법621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 

금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

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