건물명도소송과 유치권 행사

 

명도소송과 유치권 분쟁에서 이기는 방법

모든 소송은 어떻게 준비하는냐에 따라 승소와 패소로 갈립니다.

 

 

언론 보도자료 :

 

최근 많은 임대인과 임차인이 상가 임대차 보호법 등 임대 과정에서 갈등을 겪어 명도소송 및 대행까지

진행하는 경우가 많아졌다. 하지만 명도소송은 빌라, 단독주택, 다가구 주택부터 근린 시설, 대형 건물에

이르기까지 다양한 부동산에 대해 소송이 진행되며 절차가 복잡하고 명칭이 어려운 만큼 충분한 이해가

우선이 되어야 한다.

 

 

 

명도소송은 임대차 계약이 해지 또는 종료됨에도 임차인이 임대차 목적물의 인도를 거부하거나 불법으로

점유하는 경우 임대인은 건물을 인도해 달라고 법원에 청구하는 법적 절차를 말한다. 인도 명령 신청 기간

(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도 명령 대상 이외의 사람이

해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있다.

 

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또한 유치권을 주장하는 유치권자가 점유하고 있는 건물을 명도받기 위해서도 명도소송이 진행된다. 유치권은

다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는

경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말하는데, 유치권 행사 요건을 갖추지

못하면서도 점유를 주장하는 경우가 많아 사례가 더욱 늘었다.

 

 

법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 경우에는 매각 대금을 낸 뒤 6개월 이내라면 명도소송보다 절차가

간단한 부동산 인도 명령을 통해 절차를 진행하는 것이 좋다. 명도소송보다 집행 비용이 저렴할 뿐만 아니라

처리 기간도 2-3주 정도라 더욱 간단하다. 또한 명도소송을 제기할 때는 주의해야 할 점이 있다.

바로 점유이전금지 가처분을 신청하거나 명도소송과 같이 진행돼야 하는 것이다. 점유이전금지 가처분이란

 목적물인 부동산의 점유이전을 금지하는 것이다.

 

 

 

4~5개월의 명도소송 기간 동안 부동산의 점유가 타인에게 이전되거나 양도하면 명도소송에서 승소하더라도

 판결의 효력이 제 3자에게 미치지 못해 부동산의 인도를 구별할 수 없게 되기 때문이다. 따라서 점유이전금지

가처분의 효력을 얻으면 부동산이 제 3자에게 이전되었더라도 승계 집행문을 부여 받아 강제집행으로 부동산을

인도 받을 수 있다.

 

 

 

 

법무법인 한서 로밴드 법무팀에서 명도소송을 전문으로 하는 법무국장은 “명도소송은 기간이 길고 절차가

매우 복잡할 뿐만 아니라 함께 신경 써야 하는 유치권, 점유이전금지가처분 등 법적 문제들도 많은 만큼

초기부터 전문 변호사의 도움을 받아야 만족스러운 소송 결과를 얻을 수 있다”고 강조했다.

 

 

 

 

더불어, 로밴드 정 규범 법무국장은 “명도소송과 유치권 대결에서 각자의 이해 관계를 법률적 판단과

빠른 조율로 해결해야 서로에게 이익이라는 점은 일깨워 주는 것이 경제적 이득이라는 것을 설득 시켜줘야

해결을 할 수 있다”고 밝혔다.

 

 

 

 

명도소송

 

인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이

 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이

인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 

 

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부동산점유이전금지가처분이란?

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·

물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을

넘기라는 것입니다.

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부동산점유이전금지가처분의 요건-명도

 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등

채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그

대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의

변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

 

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유치권 명도
(유치권부존재확인의 소)

 

명도에서 무조건 이기는 방법과 절차 !  - 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나

유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할

 권리를 말합니다

 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).

유치권의 내용 

 ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는

변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 

로밴드 부동산 법무팀 :
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