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간접 점유 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]


(1)유치권행사  원고는 피고회사의 부도 후 이 사건 건물 정문을 시정하여 두고 원고 의 직원으로 하여금 이 사건 건물을 관리하게 하였고,[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ] 이 사건 건물 외벽에 원고가 이 사건 건물에 대하여 유치권을 행사하고 있다,는 내용의 현수막 을 부착하였으며, 경비업체인 주식 회사00과 사이에 경비용역계약을 체결 하여 이 사건 건물을 경비·수호케 하였다. 이와 같은 사정에 비추어 보면 사 회통념상 이 사건 건물은 원고의 사실적 지배에 속한다 할 것이므로 원고가 이 사건 건물을 점유하고 있다고 인정할 수 있다(대전지방법원 2007. 8, 31. 선고 2007가합3395 판결[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ])

 

 

(2) 유치권행사  원고가 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공 장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 00보안실업 주식 회사와 경비용역계약을 체결하고, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]용역 경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사 건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면

 

 

원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하 다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수 호·경비할 당시 에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경 비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝 혀 보고,

 

 

[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반 환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고 의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점 유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향 을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다.

따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다(대법원 1906.08.23. 선고 95다8713 판결[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]).

 

(3) 유치권행사  유치권을 주장하는 피고들과 이 사건 건물의 소유자 사이에서 분쟁이 있었음이 인정될 뿐이고, 피고들의 이 사건 건물에 대한 점유가 불법행위에 의한 것이었다고 단정하기에 부족하다. 오히려 당심증인 박00의 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]

 

피고 △△△이 1997. 6. 7. 박00과 사이 에서 이 사건 건물 완공 시 공사대금이 미지급될 경우 유치권을 행사할 수 있도록 협조받기로 약정한 사실, 박00이 이 사건 건물이 완공 이후 피고 △△△에게 공사대금을 지급하지 아니 하자 피고 △△△이 부도를 낸 사실, [ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ]

 

하수급인인 피고 김00이 박00의 명시적, 묵시적 동의하에 하수급 업체 들로부터 공사대금의 수령 등에 관한 권한을 위임받은 자의 지위에서 이 사 건 건물을 점유하기 시작하였고, 피고 △△△ 역시 피고 김00에게 이 사 건건물에 대한 유치권행사에 관한 권한을 위임하여 이를 간접 점유하기 시 작한 사실을 인정할 수 있다(광주고등법원 2010, 4, 16, 선고 2009나1954 판 결[ 공사대금청구소송  /  유치권행사 ])

 

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[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]

유치권 행사중 유치권은 적법하게 점유하여야 한다

(1) 점유의 요건 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

민법상 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다
유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권 이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리 이므로(민법 제320조 제1항[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(민 법 제328조[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 다만 유치권자가 점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제 204조에 정한 점유회수의 소에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실 하지 않았던 것으로 되므로(민법 제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는  유치권도 소멸하지 않게 된다.

점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위 하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배 제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단해야 하며( 대 법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결, 대법원 2012. 1, 27, 선고 2011 다74949 판결,[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ] )

 

 

대법원 2012.03.29. 선고 2010다2459 판결 참조[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 유치권을 주장하는 자는 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항 에 따른 압류의 처분금지효력 상 그 목적 부동산에 경매개시결정 기입등기가 이루어지기 전부터 그 부동산을 점유하고 있어야만 유치권을 들어 대항할 수 있다( 대법원 2005.8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없으나(대법원 2013.10.24. 선고 2011다44788 판결, 대법원 2011.2.10. 선고 2010다94700 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]), 점유는 계속 되어야 한다.

 

점유는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(대법원 2002. 제320조 제2항[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ])적법한 점유이어야 한다. 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하나(민법 제328조), 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아난다.

점유물은 타인의 것이어야 한다. 따라서 자기의 물건에 대하여 는 유치권을 행사할 수 없다(대법원 1993. 3. 26, 선고 91다14116 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

(2) 점유방법 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

(가) 개 설

[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ] 유치물의 점유방법은 ①공사 완공된 건물에 자물쇠 등으로 출입폐쇄장치 를 하고 건축주 등 타인의 출입을 완전히 통제하고, ② 유치물은 공시하여야 하므로 현장건물에 대해 유치권 행사 중임을 현수막 기타의 방법으로 고 지하여야 한다. 다음의 판례에서 점유에 관한 사례를 보기로 한다.

(나) 적법한 점유로 본 사례

(1) 원심은 그 채택한 증거에 의하여 피고들이 현장사무실에서 이 사건 건물을 점유하면서 유치권을 행사하기로 결의한 다음 건물경비업체를 통하 여 이 사건 건물의 방범활동을 하도록 하고, 피고들의 직원들이 현장사무실 에 상주하도록 하면서 주차장 외벽 등에 현수막을 걸고 건물임차인들의 영 업과 서로 배치되지 아니하는 방법으로 이 사건 건물을 점유·관리하였다고 보아 피고들이 이 사건 경매절차 개시 전에 이 사건 건물을 점유하기 시작 하였다고 판단하였는바, [ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]

 

앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 점유의 개시 및 적법성추정에 관한 법리오해, 심리미진, 채증법칙 위반의 위법이 없다(대법원 2009.09.24. 선고 2009다39530 판 결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]) 조합이 채권 등을 담보하기 00아파트의 인도를 거절하고 출입문을시정하여 열쇠를 보관하는 한편,

유치권을 행사하고 있다는 내용의 00아 파트의 출입문에 게시하였다면, 조합은 타인의 지배를 배제하고, 아파트를 사실상 지배하여 점유를 취득하였다고 봄이 상당하다(서울중앙지방법 원 2009. 9, 4, 선고 2009가합49365 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

(3) 피고 회사는 000으로부터 기성 공사대금을 지급받지 못하여 공사 를 중단하게 되자 시정된 출입문의 열쇠를 보관하면서 제3자의 출입을 통 제하는 등 공사대금채권에 기한 유치권자로서 공사의 목적물인 이 사건 건 물을 적법하게 계속 점유하여 왔다고 봄이 상당하다(서울고등법원 2011.6 3, 선고 2010나88684 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

 

(4) 주택개량재개발조합이 조합원에 대하여 갖는 재개발사업의 시행으로 신축·분양한 아파트와 관련한 징수금 채권 등은 그 아파트와 견련관계가 있 고, 조합이 채권 등을 담보하기 위해 아파트의 인도를 거절하고 출입문을 시정하여 열쇠를 보관하는 한편, 유치권을 행사하고 있다는 내용의 경고문을 아파트의 출입문에 게시하였다면, 조합은 타인의 지배를 배제하고 사회 통념상 아파트를 사실상 지배하여 점유를 취득하였다고 봄이 상당하므로 징수금 채권 등을 상환받을 때까지 아파트를 유지할 권리를 갖는다(서울중 앙지법 2009.9.4. 선고 2009가합49365 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

 

(다) 부적법 점유로 본 사례 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

이 사건 건물에 관하여[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]
"①이 사건 건물 시설의 관리 및 사용권한은 구** 가 피고들에게 공사대금 완불시까지 피고들이 점유 및 사용하기로 하고, 임시사용승인을 하여 주기로 한다. ②구**는 피고들의 동의를 얻어 건물 일부를 사용할 수 있다. ③피고들은 이 사건 건물에 대한 강제집행 착수시 유치권을 주장하여도 구**는 어떠한 이의를 제기하지 않으며 피고들이 공사대금을 전액 수령할 수 있도록 협조한다."는

[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]내용의 건물관리 및 사용계약을 체결한 사실을 인정할 수 있고, 그 후 피고들이 이 사건 건물의 1층 또는 지 1층에 유치권을 행사한다는 취지의 안내문을 부착하고 피고들의 직원이 이 사건 건물에 들러 지하 1층에 있는 총무과 사무실의 책상을 사용하는 한편, 이 사건 임의경매절차에서 유치권자로서 신고한 사실은 위에서 본 바와 같으나, 위 각 인정사실만으로는 피고들이 위 건물관리 및 사용계약이 체결된 2004, 12, 22경부터 구**와 공동으로 이 사건 건물을 점유하여 왔다 고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들이 이 사건 건물을 구**와 공동으로 점유하였음을 전제로 한 유치권 주장은 이유 없다(서울고등법원 2008, 6·25. 선고 2008나42036 판결[ 공사대금소송  /  유치권깨트리기 ]).

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[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ]

공사대금 허위유치권 사기미수사건

(1) 허위유치권신고에 의한 경매방해, 사기미수사건( 인천지방법원 )

(가) 사 안 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들이 허위의 유치권 행사를 하여 경락인으로부터 공사대금 채권액 에 상당하는 금액을 추가로 지급받기로 공모한 후 인천지방법원에 허위의 인테리어 공사대금 채무를 피담보채무로 한 유치권 신고를 한 사건이다.

(나) 범죄사실 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인 이00은 인천 계 식회사 00의 대표이사이고, 피 고인 정00는 00라는 상호로 부동산컨설팅 업에 종사하는 사람이다. 위 건물은 주식회사 00의 채권자인 중소기업은행에서 2006. 1·25·경매를 신 청하여 인천지방법원 2006타경7299호로 임의경매절차가 진행 중에 있었다

1, 피고인들의 경매방해

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들은 2006. 8경 인천 계양구에 있는 00빌딩 사무실에서, 사실은 주식회사 00가 위 00빌딩에서 내부공사를 실시한 사실이 없음에도 불 구하고, 마치 주식 회사 00의 대표이사인 이00과 주식회사 oo 간에 건 물 내부 시설 인테리어 계약을 체결하여 주식 회사 00가 실제 공사를 한 것처럼 허위 계약서를 작성한 후 이를 근거로 위 경매법원에 유치권신고를 함으로써 경락인으로부터 허위 공사대금 채권액에 상당하는 금액을 추가로 지급받기로 공모하였다.

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 이에 따라 피고인들은 위 일시경 위 사무실에서 주식회사 00과 주식회 사 00와의 사이에 위와 같은 내용으로 허위의 건물 내부 시설 인테리어 계약서를 작성하고, 2006. 9, 27,경 인천 남구 학익동에 있는 인천지방법원 에서 위 인테리어 공사대금 채무(450,000,000원 상당)를 피담보채무로 한 유치권 신고를 하였다 이로써 피고인들은 공모하여 위 임의경매절차에서 위계로 허위의 유치권 신고를 함으로써 적정한 가격을 형성하는 공정한 자유경쟁이 방해될 우려 가 있게 하여 경매의 공정을 해하였다

2, 피고인들의 사기미수

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들은 위 1항과 같이 허위의 유치권 행사를 하여 경락인으로부터 공사대금 채권액에 상당하는 금액을 추가로 지급받기로 공모한 후 인천지 방법원에 허위의 인테리어 공사대금 채무를 피담보채무로 한 유치권 신고 를 하였다.[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 이후 피고인 정ㅇㅇ는 2006. 10. 경 위 00빌딩 건물에서 피고인 이00 과의 위와 같은 공모 약정에 따라 마치 유치권에 기한 점유권을 행사하는 것처럼 oo빌딩 건물을 점유하기 위하여, 김oo, 박oo로 하여금 oo빌 딩의 각 층을 매장, 창고 등으로 사용하게 하였다

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인 정00는2006. 12. 경 위 00빌딩 건물에서 건물의 경락인인 피 해자 문00이 건물을 점유하고 있는 이유를 묻자, '나에게는 정당한 유치 권이 있으니 유치권을 풀어주는 대가로 2억원을 달라."고 거짓말하여 금원 을 교부받고자 하였으나 위와 같은 인테리어 공사계약이 허위임이 드러나 그 뜻을 이루지 못하고 미수에 그쳤다

3, 범죄사실에 대한 해당법조

각 형법 제315조, 제352조, 제347조 제1항, 제30조, 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조, 형법 제62조 제1항

(다) 양형 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인 이00을 징역 6월에, 피고인 정00를 징역 10월에 각 처한다. 다 만, 피고인 이00에 대하여는 이 판결 확정일로부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다

 

(라) 양형의 이유 [ 공사대금청구소송 반드시 받는다 ]

[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 피고인들의 이 사건 범행은 허위의 유치권신고를 통하여 법원의 경매의 정을 해하고, 나아가 허위의 유치권을 빌미로 경락인으로부터 거액의 돈 공 을 편취하려고 한 범행으로서 그 죄질이 매우 무겁다 할 것이므로, 피고인 들에게는 그 죄질에 상응한 처벌이 불가피하다.[ 공사대금소송  /  유치권분쟁 ] 다만, 피고인 이00은 피 고인 정00의 조언에 따라 이 사건 범행에 이른 것으로서 경위에 참작할 사정이 있고,

뒤늦게나마 자신의 잘못을 뉘우치고 있으며, 문00 또한 피 고인의 처벌을 바라지 아니하는 점 등의 정상을 참작하여 징역형의 집행을 유예하고, 피고인 정00는 부동산컨설팅을 업으로 하는 자로서, 위와 같은 허위의 유치권 신고를 주도하였음에도 불구하고 범행을 일체 부인하면서 잘못을 뉘우치는 기미가 없는 점 등에 비추어 주문과 같은 실형을 선고한 다.

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집 행

 (가) 개 설

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 직접 명도·인도를 명하는 가처분은 부동산의 명도·인도청구권의 강제집 행방법에 의한다. 집행관 보관·채권자 사용형은 일반 점유이전금지가처분 의 방법에 의하지만 채무자의 점유를 현실로 해제하고 인도받아야 하므로 인도청구권의 강제집행방법(33면 참조)과 같이 집행한다 [ 명도단행가처분 ]

 

 

 

(나) 집행정지

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 민사집행법 제309조는 만족적 가처분 중 이행적 가처분을 명한 재판에 대하여 이의신청이 있는 경우에 그 불복사유가 법률상 정당한 이유가 있다 고 인정되고 사실에 대한 소명이 있으며, 그 집행에 의하여 가처분채무자에 게 회복할 수 없는 손해가 생길 위험이 있다는 사정에 대한 소명이 있는 때 에는 가처분에 대하여 집행정지를 신청을 할 수 있다 [ 명도단행가처분 ]

 

(다) 단행가처분집행의 효과

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 가처분의 피보전권리는 채무자가 소송과 관계없이 임의로 의무를 이행하 거나 본안소송에서 피보전권리가 존재하는 것으로 판결이 확정됨에 따라 채무자가 의무를 이행한 때에 비로소 법률상 실현되는 것이어서 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성 되었다 하더라도 그것은 어디 까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처 분이 집행됨으로써 그 목적물이 채 권자에게 인도되었다고 하더라도 그와 같은 잠정 적인 상태를 고려함이 없 이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있다(대법원 1906.12.23, 선고 95다25770 판결). [ 명도단행가처분 ]

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 명도단행가처분의 집행채권자가 인도집행받은 목적물을 제3자에게 인도 하였을지라도 그에게 소유권이전을 유보한 매매를 하고 그 점유를 환원할 수 있는 상태에 둔 이상 그 제3자의 직접점유도 아직 집행채권자 및 집행채 무자의 간접점유 하에 있는 점유로 보아야 한다(대법원 1996.12.23. 선고 95 다25770 판결)  [ 명도단행가처분 ]

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ]  따라서 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의 하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하 더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않으므로 채권자는 본안소송을 제기하여 소송관계를 확정지어야 한다. [ 명도단행가처분 ]

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 판례는 “가압류·가처분 등 보전처분은 장래의 집행의 보전 또는 다툼이 있는 권리관계의 규정을 위하여 잠정적·가정적으로 행하여 지는 것으로 당연히 그 본안소송의 제기를 예정하고 있는 점, 보전처분의 신청을 제척기 간 내에 소를 제기한 것으로 해석할 경우 제척기간이 지나더라도 다시 그 보전처분에 근거한 본안소송을 제기할 수 있다는 결과를 가져올 수 있어 결 국 제척기간에 중단 또는 정지의 효력을 인정하는 것이 될 여지도 있으며, 이는 법이 점유권에 대한 보호를 인정하는 한편, 그 점유보호청구권이 통상 의 청구권의 성질을 가짐에도 시효기간이 아닌 단기의 제척기간을 둔 취지 에 반하는 점, [ 명도단행가처분 ]

 

 

 

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 사실상의 지배를 보호함을 목적으로 하는 점유권의 성질 및 점유보호청구권에 제척기간을 둔 위와 같은 취지에 비추어 제척기간 내에 소를 제기한 것으로 인정되기 위하여는 민법이 인정한 유형의 이행의 소를 제기하여야 하는 것으로 제한적인 해석을 할 필요가 있는 점 등을 고려하여 볼 때, 점유권에 기한 권리행사를 하는 자로서는 반드시 제척기간 내에 본 안의 소를 제기하여야 한다고 함이 타당하다(창원지방법원 2004.05.21. 선고 2002나7309 판결: 확정)"고 한다. [ 명도단행가처분 ]

 

 

심리 및 집행절차

 (1) 심 리

[ 법무법인한서  /  유치권 분쟁 ] 기일을 열어 심리하면 가처분의 목적을 달성할 수 없는 사정이 있는 때를 고는 원칙적으로 변론기일이나 채무자가 참석할 수 있는 심문기일을 제외하 열어야 한다(민사집행법 제304조) 단행가처분결정은 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에 게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재하여야 한다 동시이행의 항변 또는 유치권항변의 존부가 다투어 지는 등 무조건적인 명도의무의 존부에 의심이 있는 경우에는 명도단행가처분은 기각 된다 [ 명도단행가처분 ]

 

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        [ 법무법인한서 ]
[ 부동산경매  /  경매 ]

 

 

부동산경매의 절차


관할 법원



 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제79조제1항 및 제268조).



 임의경매의 신청



 임의경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제18조제1항, 제264조제1항·제2항 및 부동산 임의경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).



1. 부동산 임의경매 신청서
 


2. 담보권이 있음을 증명하는 서류
 


3. 담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류
 


4. 부동산 등기사항증명서 1통
 


5. 부동산 목록 10통
 


6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 


7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용 
 

 

 강제경매의 신청



 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제18조제1항, 제81조제1항 및 부동산 강제경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).



1. 부동산 강제경매 신청서
 


2. 집행력 있는 정본
 


3. 집행권원의 송달증명원
 


4. 부동산 등기사항증명서 1통
 


 채무자의 소유로 등기된 부동산인 경우에는 그 등기사항증명서



 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산인 경우에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류[ 부동산경매  /  경매 ](단, 그 부동산이 등기되지 않은 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)



5. 부동산 목록 10통
 


6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 


7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용 
 

 

법원의 경매개시결정 및 매각 준비 


 경매개시결정



 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」 [ 부동산경매  /  경매 ]제94조제1항).



 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제83조제2항).



 매각의 준비



 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.



 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」 제84조 및[ 부동산경매  /  경매 ] 제88조).



 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).

 

법원의 매각기일


 매각방법의 지정



 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[「민사집행법」 제103조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1631호, 2016. 12. 20. 발령,[ 부동산경매  /  경매 ] 2017. 1. 1. 시행) 제3조제1항].


※ 기일입찰과 기간입찰



 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 [ 부동산경매  /  경매 ]제62조제1항), 기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).




 매각기일 등의 지정·공고



 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).



1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
 


2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우 
 

 

입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정



 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).



 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.



 입찰 참여



 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).



 입찰의 진행



 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, [ 부동산경매  /  경매 ]「민사집행규칙」 제62조제1항 및 제64조).



 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」[ 부동산경매  /  경매 ] 제69조 및 제70조).

 

입찰의 종결



 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(「민사집행규칙」 [ 부동산경매  /  경매 ]제65조제2항 및 제71조).



 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제115조제1항).



 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다([ 부동산경매  /  경매 ]「민사집행법」 제115조제3항).



 법원의 매각허가결정



 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및[ 부동산경매  /  경매 ] 제123조).



 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제129조).

 

매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득 


 매각대금의 지급



 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」[ 부동산경매  /  경매 ] 제78조).



 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및[ 부동산경매  /  경매 ] 제138조제1항·제4항).



 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」[ 부동산경매  /  경매 ] 제75조).

 

권리의 취득 



 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제144조제1항).



 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(「민사집행법」 [ 부동산경매  /  경매 ]제136조제1항).



 채권자에 대한 배당 실시 


 배당절차



 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제145조제1항).



 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제149조제1항 및 제150조제1항).
 

 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」[ 부동산경매  /  경매 ] 제149조제2항, 제150조제2항 및 제159조).

 

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