'아파트 하자보수기간'에 해당되는 글 3건

 

하자의 책임

 

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

 

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.

 

 

공동주택관리법상 하자담보책임

 

하자담보책임

 

사업주체(규제건축법11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택관리법35조제1항제2호에 따른 행위와 주택법66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(공동주택관리법36조제1).

 

 

하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(공동주택관리법36조제3).

 

사업주체란 규제주택법15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(주택법2조제10).

- 전유부분: 입주자에게 인도한 날 

- 공용부분: 규제주택법49조에 따른 사용검사일(주택법49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 주택법49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 규제건축법22조에 따른 공동주택의 사용승인일

 

 

하자의 범위 및 하자담보책임기간  

시설공사별 하자 

시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(공동주택관리법 시행령37조제2). 

사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다(공동주택관리법 시행령36조제1항제2호 및 별표 4).

손해배상책임 

사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(공동주택관리법37조제2).

 

 

보증기간 2년 범위

1. 마감공사

미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사, 옥내가구공사, 주방기구공사, 가전제품

 

 

보증기간 3년 범위

2. 옥외급수·위생 관련 공사

공동구공사, 저수조(물탱크)공사, 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련공사

 

3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사

열원기기설비공사, 공기조화기기설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 보온공사, 자동제어설비공사, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비공사

 

4. ·배수 및 위생설비공사

급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수·통기설비공사, 위생기구설비공사, 철 및 보온공사, 특수설비공사

 

5. 가스설비공사

가스설비공사, 가스저장시설공사

 

6. 목공사

구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사

 

7. 창호공사

창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사

 

8. 조경공사

식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사

 

9. 전기 및 전력설비공사

배관·배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, ·변전설비공사, ·배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사, 승강기설비공사, 인양기설비공사, 조명설비공사

 

10. 신재생 에너지 설비공사

태양열설비공사, 태양광설비공사, 지열설비공사, 풍력설비공사

 

11. 정보통신공사

통신·신호설비공사, TV공청설비공사, 감시제어설비공사, 가정자동화설비공사, 정보통신설비공사

 

12. 지능형 홈네트워크 설비 공사

홈네트워크망공사, 홈네트워크기기공사, 단지공용시스템공사

 

13. 소방시설공사

소화설비공사, 제연설비공사, 방재설비공사, 자동화재탐지설비공사

 

14. 단열공사

벽체, 천장 및 바닥의 단열공사

 

15. 잡공사

옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등), 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사

 

 

보증기간 5년 범위

16. 대지조성공사

토공사, 석축공사, 옹벽공사(토목옹벽), 배수공사, 포장공사

 

17. 철근콘크리트공사

일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사, 프리캐스트콘크리트공사, 옹벽공사(건축옹벽), 콘크리트공사

 

18. 철골공사

일반철골공사, 철골부대공사, 경량철골공사

 

19. 조적공사

일반벽돌공사, 점토벽돌공사, 블록공사

 

20. 지붕공사

지붕공사, 홈통 및 우수관공사

 

21. 방수공사

방수공사

 

내력구조부별 하자

 

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(공동주택관리법 시행령37조제1).

 

내력구조부별(규제건축법2조제17호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(공동주택관리법 시행령36조제1항제1).

 

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분양광고가 허위과장광고인 경우

 

아파트 분양광고에는 조망확보, 중도금대출가능, 전철역까지의 거리, 인근 공원 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많으며, 소비자들은 이러한 광고를 믿고 계약을 하는 경우가 많습니다.

 

그러나 실제 입주한 아파트가 광고와 다른 부분이 있는 경우 소비자는 피해를 입게 되고, 이 경우 소비자는 분양계약을 취소하거나 시행사나 시공사에 대하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

 

공정거래위원회에 허위과장광고를 한 시행사 또는 시공사를 신고하면 해당 업체는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수 있습니다.

 

 

허위·과장광고의 피해에 대한 구제

 

분양계약의 취소

 

아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(민법109조제1).

 

아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다(민법110조제1).

 

계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다(민법141).

 

 

손해배상 청구

 

주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법390).

 

일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 시공사이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 시행사라 합니다. 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

 

광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(민법750).

 

피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다(민법751조제1).

 

공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있습니다(민법760조제1).

 

 

대법원 2009. 4. 23. 선고 20091313 판결

 

[1] 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.

 

[2] 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장한 내용의 분양광고를 한 사안에서, 분양자(시행사) 뿐만 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 한 사례

 

 

허위·과장광고의 피해 사례

 

전용면적 광고의 피해

 

대법원 2008. 10. 23. 선고 200744194 판결

 

아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 피고가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기망행위에 해당하며, 따라서 피고는 위와 같은 허위광고에 속아 이 사건 아파트 43평형을 분양받은 원고들에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

 

 

조망확보 광고의 피해

 

인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결

 

()이나 조망에 따라 분양가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고·설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고·설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양대금 상당액이라고 한 사례

 

 

중도금대출이 가능하다는 광고

 

수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결

 

오피스텔의 소유주로부터 분양계약 업무의 대행을 위임받은 자가 분양 실적을 올리기 위하여 분양자들에게 계약금 및 제1차 중도금만 납부하면 나머지는 은행 융자나 임대보증금으로 대체할 수 있을 것이라는 취지의 말을 하였고 또 분양광고문에 '융자 대출 가능'이라는 문구를 삽입하여 광고를 하였다고 하더라도, 분양대행업자의 그와 같은 취지의 말이나 '융자 대출 가능'이라는 공고 문구는 거래 관행상 계약의 유인에 해당할 뿐 계약의 내용이 되었다고 할 수 없다.

 

 

서울중앙지방법원 2000. 7. 20. 선고 9977808 판결

 

[1] 분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양계약서에 중도금의 대출절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.

 

[2] 분양계약에 있어서 수분양자가 신문광고, 분양상담 등에 의하여 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 잘못 알고 계약을 체결한 것이 동기의 착오이고 그 동기가 법률행위의 중요부분에 해당한다고 한 사례.

 

[3] 분양계약이 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다는 분양회사의 능동적, 적극적인 유인에 따라 이루어졌는데, 수분양자의 중도금채무 불이행을 이유로 한 분양계약해제의 원인이 수분양자가 실제로 중도금 대출을 받지 못한 데서 비롯된 것이라면, 분양회사가 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 자기귀속을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.

 

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전철역까지의 거리에 대한 광고

 

수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결

 

아파트 신축업체가 분양안내책자에 전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등의 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고하였지만, 이러한 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.

 

 

공정거래위원회의 조치 등

 

공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 허위·과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다.

 

허위·과장 분양광고에 대한 신고 및 상담은 <공정거래위원회 민원 신고센터>에서 할 수 있습니다.

 

공정거래위원회에 따르면 부당광고의 주요 유형은 다음과 같습니다(공정거래위원회 뉴스 보도/해명).

 

중도금 60% 무이자 융자 등

아파트 분양 부당광고한 분양시행사에 시정조치

 

()OO하이텍은 충남 아산시 온천동소재 OO아파트에 대하여 200311월중 분양책자 등을 통하여 분양광고를 하면서 조감도상 1차 분양지 옆에 “2차 예정지라고 표시하고, “1차분 533세대를 포함하여 향후 900세대를 분양하여 대단지 프리미엄을 확보하고 있는 것처럼 광고하였습니다. 그러나 사실 확인 결과 피심인은 2차 예정지에 대한 부지 확보도 완료되지 않은 상태인 것으로 밝혀졌습니다.

 

이에 대하여 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 2차 분양지의 부지 확보가 완료되지 않았음에도 2차 분양계획이 확정되어 있는 대규모 단지인 것처럼 허위·과장 광고한 분양시행사인 ()OO하이텍에 대하여 시정조치 하였습니다.

 

 

아파트분양광고에서 소비자가 주의해야 할 사항

1. 모델하우스

  모델하우스를 통해서는 주로 주택의 구조 및 특징을 확인하되 실물주택에 설치되지 않는 비품이나 장식품, 추가비용이 소요될 수 있는 선택형 품목 등에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다. 

2. 교통여건 및 주거환경 

교통여건이나 주거환경은 주택현장을 방문하는 과정에서 실제거리나 소요시간, 주변의 편의시설과 자연환경 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 'OO예정' 등 미래에 실현될 수 있는 사항에 대해서는 완료시점이나 추진계획 등을 자세히 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

 

3. 투자가치, 시세차익 

분양주택과 주변 아파트와의 시세차이는 대부분 분양시점을 기준으로 한 것이기 때문에 주택이 완공되기까지 12년이 소요되는 과정에서 얼마든지 변동될 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 또한 시세차익을 목적으로 주택을 구입하였다가 이익을 얻지 못하고 계약을 해제할 경우 특별한 사유가 없는 한 위약금을 물어야 한다는 사실도 고려해야 합니다.

   

4. 주택의 면적 및 가격 

주택의 면적 및 가격에 관해서는 사업계획승인권자가 승인한 입주자모집공고문을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 카탈로그나 팜플릿 등에 표기된 'OO평형'에는 주택의 공급면적에 포함되지 않는 베란다 등의 서비스면적이 포함되어 있는 것은 아닌지 주의해야 하며, 특히 20세대 미만의 소규모주택인 경우 건축물대장 등을 통해 반드시 정확한 주택공급면적을 확인해 볼 필요가 있습니다.

   

5. 사업자에 관한 사항 

주택의 분양자와 시공사가 서로 다른 경우 시공사가 주택의 분양과정에 관여하지 않는 경우가 대부분이기 때문에 주택의 분양과 관련하여 발생하는 문제에 대해서도 시공사가 책임지지 않는다는 사실에 주의해야 합니다. 따라서 분양광고를 볼 때는 시공사뿐만 아니라 분양자가 누구인지도 살펴보아야 합니다.

 

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[ ​아파트하자소송 입문 1편 ]

 

아파트 하자 소송에서 이기는 방법 ?

 

"아파트는 집합건물로 하자보수가 없을 수가 없는 소송입니다"

 

모든 소송은 어떻게 진행하는냐에 따라 결과의 차이가 매우 크게 납니다.

 

 

1. 분양계약, 분양광고와 다르게 지어진 아파트 분쟁

 

분양광고가 허위 ,과장된 내용일 경우 피해를 입은 분양계약자가 시행사나 시공사로부터 손해배상을 받을 수 있는 경우를

 알아보고, 입주자 모집공고에 포함된 주택성능등급에 대하여 알아봅니다.

 

2. 아파트의 하자보수

 

공사상 잘못으로 인한 균열 참하 파손 등 하자가 발생한 경우 아파트 하자보수를 청구할 수 있는 요건 및 절차를 알아봅니다.

 

3. 아파트 관리

 

아파트의 대표적 기구인 입주자대표회의, 관리사무소 및 아파트부녀회 등이 어떻게 구성되고 운영되는지와 피해가 발생한 경우의 책임에 대하여 알아봅니다.

 

 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 아파트 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 내용을 살펴봅니다.

 

 관리비 내역의 법적 근거와 관리비를 체납한 경우의 처리에 대하여 알아봅니다.

 

4. 아파트 생활 자체

 

[ 층간소음, 외부소음, 교통소음, 생활소음, 일조권, 조망권 ]

 

 아파트 내에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 층간소음의 분쟁해결방법과 외부소음, 교통소음, 생활소음 및 이동소음의 규제기준에 대하여 알아봅니다.

 

 일조권 및 조망권의 침해를 입은 경우 구제방법에 대하여 알아봅니다.

 

 아파트 단지 내에서 발생하는 각종 시설물 안전사고, 도난사고, 엘리베이터 이용, 택배이용 및 책임 등에 대하여 알아봅니다.

 

 

5. 인테리어 공사

 

아파트 입주자 또는 사용자가 아파트 인테리어 공사를 하거나 발코니 확장공사르 ㄹ하는 경우에 필요한 허가 신고사항 및

관리주체의 동의를 얻어야 하는 사항등에 대하여 알아봅니다.

 

 

집합건물과 모든 건축물은 법정분쟁이 많이 발생하는 소송입니다.

 

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[ 아파트 하자 보수담보 책임기간 ]

 

 

 

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" 아파트하자소송에서 무조건 이기는 방법 "

 

 

" 아파트하자보수소송은 장기간 진행되는 소송으로 

전문성과 집중력이 중요한 소송입니다 "

 

 

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