부동산명도에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

명도소송사건 걱정하지 마시기 바랍니다

부동산명도은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가 다릅니다 

부동산명도와 분쟁에 관한 모든 것!

여러분의 권리를 찾아드립니다!

부동산명도 팁 ! 
 

부동산명도 - 명도소송은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가  크게 납니다.

 명도소송-부동산명도 
 

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다.

 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다-부동산명도에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(부동산명도에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! ).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다


건물명도등
[서울중앙지방법원 2013.9.27, 선고, 2012나54712, 판결]


【전문】
【원고, 피항소인】

【피고, 항소인】

【제1심판결】
서울중앙지방법원 2012. 10. 10. 선고 2012가단31497 판결


【변론종결】
2013. 9. 6.


【주 문】
1. 제1심 판결 중 아래에서 이행을 명하는 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
피고는 원고에게,
가. 원고로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 27,032,258원 및 그 중 16,000,000원에 대하여 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2013. 8. 12.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’을 ‘2012. 9. 6.’로 경정한다.

 

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)을 인도하고, 16,000,000원 및 이에 대하여 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.


【이 유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제4호증의 1 내지 12의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
 
가.  피고는 2009. 4. 1.경 원고와 사이에 이 사건 상가를 임대차보증금 15,000,000원, 월 차임 1,300,000원(매월 11일 후불), 임대차기간 2009. 4. 12.부터 2010. 4. 11.까지로 정하여 임차하는 계약을 맺었다.
 
나.  피고는 2010. 4. 11.경 원고와 사이에 임대차보증금을 20,000,000원으로, 월 차임을 1,800,000원으로 각 증액하고 임대차기간을 2011. 4. 11.까지 연장하기로 하는 계약을 맺었다.
 
다.  피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 임대차기간을 2012. 4. 11.까지 연장하되, 월 차임을 3,000,000원으로 증액하고, 그 중 월 1,000,000원의 비율로 계산한 12,000,000원(=1,000,000원×12월)을 미리 지급하기로 하는 계약을 맺었고(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다), 이에 따라 2011. 4. 21. 원고에게 12,000,000원을 송금하였다.
 
라.  피고는 원고에게 2011. 5. 11., 2011. 6. 11., 2011. 7. 12., 2011. 8. 12., 2011. 9. 17., 2011. 10. 11., 2011. 11. 15., 2011. 12. 12., 2012. 1. 12. 각 1,000,000원을 송금하는 등 2011. 4. 12.부터 2012. 4. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 24,000,000원(=3,000,000원×12월-12,000,000원) 중 12,000,000원을 지급하였고, 2012. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 12,000,000원(=3,000,000원×4월) 중 8,000,000원을 지급하였다.
 
마.  피고는 원고에게 2012. 9. 12., 2012. 10. 11., 2012. 11. 12., 2012. 12. 12., 2013. 1. 11., 2013. 2. 14., 2013. 3. 11., 2013. 4. 11., 2013. 5. 6., 2013. 6. 11., 2013. 7. 12., 2013. 8. 19. 각 2,000,000원을 송금함으로써, 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원(=3,000,000원×12월) 중 24,000,000원(=2,000,000원×12회)을 지급하였다.
2. 청구원인에 관한 판단
피고의 차임연체액이 2기의 차임액을 초과한 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 원고가 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 뜻이 담긴 이 사건 소장이 2012. 3. 21. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 할 것이다(이 사건 임대차기간이 2012. 4. 11. 만료되기 전인 2012. 3. 21. 위와 같이 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었으므로, 피고의 2012. 2. 23.자 갱신요청에 의하여 이 사건 임대차계약이 갱신될 수는 없다고 할 것이다).
따라서, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 상가를 인도하고, 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원(=24,000,000원+12,000,000원-12,000,000원-8,000,000원)과 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날 이후로서 원고가 구하는 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 주장 및 항변에 대한 판단
 
가.  피고는, 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서, 제2항, 같은 법 시행령 제4조가 임대차보증금 또는 차임의 증액청구는 9/100에 해당하는 금액 이내에서 임대차계약을 맺은 날 또는 약정한 차임 등을 증액한 날로부터 1년이 경과한 후에만 할 수 있다고 규정하고 있는바, 피고가 원고와 사이에 2010. 4. 11.경 임대차보증금 15,000,000원을 20,000,000원으로, 월 차임 1,300,000원을 1,800,000원으로 각 증액하기로 한 합의와 2011. 3.경 이 사건 임대차계약을 맺으면서 월 차임을 3,000,000원으로 증액하기로 한 합의는 이를 위반한 것으로서 같은 법 제15조에 의하여 그 효력이 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 연체하지 않았고, 오히려 월 1,417,000원(=1,300,000원+1,300,000원×9/100)의 비율로 계산한 월 차임의 증액한도를 초과하여 지급을 하였다면서, 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 취지로 주장한다.
살피건대, 같은 법 제11조 제1항 단서, 제2항은 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 임대차보증금 또는 차임이 상당하지 않게 되었다는 이유로 같은 법 제11조 제1항 본문에 의하여 당사자 일방이 이른바 형성권인 ‘차임 등 증감청구권’을 행사하는 경우에 한하여 적용되고, 당사자의 합의로 차임 등을 증액하거나 임대차계약이 종료된 후 재계약을 맺을 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.
 
나.  피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가, 2011. 4.경 원고로부터 “2012. 4. 11. 만기시에는 임대인이 사용하여야 하기에 재계약이 불가하며, 반드시 임차인이 점포를 비워주기로 한다”라는 특약사항이 기재된 임대차계약서에 날인할 것을 요구받고 이를 거절함으로써, 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 항변한다.
살피건대, 갑 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다(피고는 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺지 않았다는 취지의 주장도 하나, 을 제3호증의 기재만으로는 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺었다는 위 인정을 뒤집기에 부족하고, 달리 반증이 없으며, 오히려 피고의 주장에 의하더라도 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가 2011. 4.경 그 임대차계약서에 날인하는 것을 거절하였다는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).
 
다.  피고는 2012. 9.경부터 2013. 8.까지 사이에 차임 상당 부당이득금 중 월 2,000,000원의 비율로 계산한 돈을 변제하였다고 항변한다.
살피건대, 피고가 2012. 9. 12.부터 2013. 8. 19.까지 사이에 원고에게 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원 중 24,000,000원을 지급한 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 피고는 원고에게 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 33,096,774원[=3,000,000원×(11+1/31)월, 계산의 편의상 원 미만 버림, 이하 같다]에서 원고가 피고로부터 그 중 일부로 지급받은 22,064,516원[=2,000,000원×(11+1/31)월]을 뺀 나머지 11,032,258원(=33,096,774원-22,064,516원)을 지급할 의무가 있다고 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.
 
라.  피고는 원고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받을 때까지는 이 사건 상가를 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다.
살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고의 원고에 대한 이 사건 상가의 인도의무는 원고의 피고에 대한 이 사건 임대차보증금의 반환의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 피고의 위 항변도 이유 있다.
4. 결론
그렇다면, 피고는 원고에게, 원고로부터 이 사건 임대차보증금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 상가를 인도하고, ① 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원과 ② 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 나머지 차임 상당 부당이득금 11,032,258원의 합계 27,032,258원(=① 16,000,000원+② 11,032,258원) 및 그 중 ① 위 나머지 차임 내지 부당이득금 16,000,000원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날인 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금과 ③ 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날인 2013. 8. 12.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 이행을 명한 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’은 잘못된 기재임이 명백하므로 민사소송법 제211조 제1항에 의하여 이를 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]

 

판사 김수일(재판장) 방웅환 고은설

 

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