유치권 행사 대행

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유치권의 견련성이 없다고 한 사례 

 

(가) 권리금

 

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이

있었다 하더라도 그와 갇은 권리금 반환청구권은 건물에 관하여 섕긴 채권

이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사

할 수 없다

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(대법원 1994.10.14, 선고 93이나 62119 판결)

 

(나) 임차보증금 반환청구권 등

 

건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청

구 권이나 임대인이 건물 시설을 아니하기 때문에 임치인에게 건물을 임차목

적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조

소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다

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(대법원 1976-05, 11선고 75다 1305 판결)

 

(다) 건축자재대금채권



갑이 건물 신축공사 수급인인 을 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사

장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에 서, 갑의 건축자재대금

채권은 매매계약에 따른 매매 대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여

긴 채권이라고 할 수는 없다(대법원 2012.1.26, 선고 2011다 96208 판결). 이

사건의 원심 판결은 부산지방법원 2011.10.05. 선고 2011이나 6769 판결인 바,

대법원은 이를 파기하여 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송하였다
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 [부산지방법원 2011.10.05. 선고 2011이나 6769 판결]

민법 제320 조 제1항에서 규정한 그 물건에 관하여 생긴 채권은 유치권 제도

본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로

부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률과

계나 사실관계로부터 발생한 경우를 포함하는 것인 바, 피고가 이 사건 부동

산의 신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래 등을 공급하였고, 위 공사장

재들이 공사에 사용되어 이 사건 부동산의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건

축자재대금채권은 이 사건 부동산과의 견련관계가 인정되어 이 사건 부동산

에 대한 유치권의 피담보채권이 된다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 없다

 

(라) 레미콘 대금채권

 

레미콘 대금채권은 이 사건 건물 자체로부터 발생한 것이 아니고, 레미콘

공급계약에서 건물의 반환청구권이 발생하지도 아니하므로 이 사건 건물에

관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다

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-(광주고등법원 2009.04.29. 선고 2008이나5102 판결).

 

(마) 방과 부엌 복도의 칸막이 등

 

방과 부엌 복도의 칸막이와 다다미 등은 건물의 부속물로 보아야 할 것이

고 부속물 설치에 소요된 공사비 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므

로 이에 기하여 건물을 유치할 수 없다

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(바) 분양대금채권 
 

피신청인은 00주식 회사로부터 이 사건 부동산을 포함한 상가 4층 내지

7층에 관한 공사 계약을 이전 받아 위 공사를 완료한 후 이 사건 부동산에 관

하여 소유권이전등기를 마쳤고, 그 공사대금 회수 등을 위하여 이 사건 부

동산을 포함한 상가 4층 내지 7층 전부를 의료법인 00재단에 분양·매 도하

였다. 피신청인은 위 재단으로부터 위 상가 분양대금을 지급받지 못하 있는

바, 피신청인의 위 재난에 대한 상가 분양대금 채권은 이 사건 부동산에 관

하여 생긴 채권이라 할 것이어서, 피신청인은 유치권자로서 이 사건 부동산

을 점유할 정당한 궐원이 있다고 주장한 사건에서 법원은 "분양대금 채권
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은 의료법인 검지 의료재단과의 분양계약에 기초하여 위 재단에 대하여 만

주장할 수 있는 권리로서 피신 청인은 그 채권을 변제받을 때까지 위 부동산

의 인도 및 소유권이전등기를 거절할 동시 이행의 항변권이 있을 뿐이고, 위

분양대금 채권이 이 사건 부동산 자체로부터 발생하거나 위 부동산의 반환
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청구권과 동일한 법률과계 또는 사실관계로부터 발생한 것이라고 볼 수는

없는 바, 피신청인이 주장하는 위와 같은 사정만으로는 피신청인이 이 사건

부동산에 관하여 유치권을 행사할 수 있다고 인정하기에 부족하다

(부산시 방법원 2011. II. 18 자 2011라 700 결정)"고 판시하였다

 

 

(사) 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판 
 

건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물의 일부가

아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로

부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 
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사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴

채권이라고 할 수 없다

(대법원 2013.10.24 선고 2011다 44788 판결). 

  

(아) 호텔 건립에 납품한 커튼, 이불, 베게, 침대 카바 등 
 

민법 제320조 제1항에 규정된 유치권이 발생하기 위해서는 “그 물건에

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관하여 생긴 채권”이어야 하므로 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우나

채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계로부터 발생한

경우이어야 하는데, 유치권으로 주장하는 채권은 커튼, 이불, 베게, 침대가

바 등 물품대금채권으로서 위 채권이 이 사건 부동산 자체로부터 발생하여

다거나 이 사건 호텔 및 토지의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계

로부터 발생한 경우에 해당된다고 보기 어려우므로, 위 채권은 이 사건 부 
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동산에 관한 유치 권의 피담보채권이 될 수 없다

(청주지방법원 충주지원 2008, 10.31. 선고 2008과 합 238 판결)

 

 

(자) 사설묘지로 사용하기 위한 시설비  

피고가 지출한 비용은 모두 이 사건 임야를 사설묘지로 사용하면서 분묘

설치자 소부터 묘지 사용료 및 분묘 관리비 등을 징수하기 위하여 이 사건 임
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야의 내외에 필요한 시설을 함으로써 소요된 비용이어서 그 시설비가 이사

건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠으나

이 사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은 아니라 할 것이고

또한 이 사건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없으므로 위 시

설비의 상환청구나 유치권을 행사할 수 없다

(서울고법 1978.22. 선고 76타 3069 판결, 상고).

 

(차) 주택 출입문, 정원과 마당 보수 비용 
 

주택에 출입문이 낡아서 새로 만들어 달았고, 마루문을 보수하였으며 지

붕의 기와 및 방 4개을 보수하였고, 상수도 파이프가 삭아서 바꾸어 시설한
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였으며 정원과 마당을 일부 보수한 사실은 각 인정되나 위와 같은 정도의

보수 및 개수공사비용은 본건 주택의 유지 보존을 위한 통상의 필요비에 지

나지 아니한다 할 것이어서 이는 원·피고 사이에 특단의 약정이 없는 한 본

건 주택의 차 주인 피고가 부담해야 할 것이므로(민법 제611조 1항), 피고의

위 유치권 항변은 이유 없다

(서울고법 197607.23. 선고 75나 1886 관결 : 상고)·필요비 등의 구체적 설명은 195면 참조.
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(카) 점포 바닥 타일공사 
 

민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란

임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하

는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해당화
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지 아니한다(대법 윈 1991. 10.8, 선고 91다 8029 판결 등 참조), 피고 회사가

이 사건 종전 임대차계약 직후 이 사건 점포에 바닥 타일공사를 한 사건에

서, 법원은 "피고 회사가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고 회사가 이 사

건 점포에서 24시간 편의점을 운영하기 위한 것이지 이 사건 점포의 보존을

위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니라고 할 것이므로

이를 유익비라고 할 수 없다

(울산지방법원 2013.11.08. 신고 2013개 단 52393판결 : 항소)"고 판시하였다.

 

(타) 사설묘지를 조성하기 위하여 지출한 비용 
 

임야의 내외에 필요한 시설을 함으로써 소요된 비용이어서 그 시설비가
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이 사건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠

으나 이 사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은 아니라 할

것이고 또한 그 시설비가 사설묘지 설치 허가 없는 원고에 대하여까지 이 사

건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없다

(대법원 1978.07.25, 신고 78다 417 판결).

 

 

(파) 부동산 매매 대금  

부동산 매도인이 매매 대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게
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소유권이전등기를 마쳐주어 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에

는 매도인 의 목적물 인도의무에 관하여 동시 시행의 항변권 의에 물권적 권

리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 왜냐하면 법률행위로 인한 부동 산물

권 변종의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권 관계의 명확화 및 거래의 안

전·원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한

다면 매도인은 등기에 의하여 매수인에게 소유권을 이전하였음에도 매수인

또는 그의 처분에 기하여 소유권을 취득한 제삼자에 대하여 소유권에 속한

는 대체적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때

문이다. 또한 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시 시행의 항변권을 행

사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선 이행함으로써 매수인에게 소

유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수한

여야 한다. 따라서 매도인이 부동산을 점유하고 있고 소유권을 이전 받은 매
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수인에게서 매매 대금 일부를 지급받지 못하고 있다고 하여 매매 대금채권을

피담보채권으로 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제삼자를 상

대로 유치권을 주장할 수 없다

(대법원 2012.1.12. 자 2011마 2380 결정).

 

(하) 명의신탁자의 부당이득 반환청구권  

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자
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가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있나는 사실을 알지 못하는 소유자와 부

동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친

경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 약정은 무효이지만 그

명의수탁 자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고(부동산 실권

리자 명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는

애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에

게 제공한 부동산 매수 자금이 무효의 명의신탁 약정에 의한 법률상 원인 없

는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득 반환 청구

권을 가질 수 있을 뿐이다. 명의신탁자의 이와 같은 부당이득 반환청구권은

부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동

산의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고
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보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건의

로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다

(대법원 2009.03.26, 선고 2008다 3K3 판결).

 

 

(거) 식당 시설비와 건물관리비 
 

식당을 운영해 오면서 식당 시설비와 운영자금, 건물관리비 등을 지출한
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였다고 하더라도 이는 식당 영업을 위한 비용일 뿐 이 사건 각 점포의 보존

또는 개량을 위한 비용이라고는 할 수 없으므로, 위 비용 또한 유치권의 피

담보 채권이 될 수 없다(수원 지방법원 2010. I. 14 선고 2009가 합 10075 관

(네 부속물매수청구권 민법 제646조가 규정하는 건물 임차인의 매수청구권의

대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속한고

건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으 로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져올

게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수 목적에

사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는

물건이라 할 수 없는 것이다. 그리고 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용 목

적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목
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적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는

것이라 할 것이다(대법원 1993, 2.26 선고 92다 41627 관결 등 참조)

부속물 매수청구권이 유치권으로 인정되려면 유익비로 인정받아야 할 것

이다. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 "유익

비”란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을

말하는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해

당하지 아니한다(대법원 1991, 10, 8. 선고 91다 8029 판결 등 참조), 즉, 임차

인이 영업을 위하여 시설한 건물 및 그 부속물의 경우에는 유치권 주장을

할 수 없고, 또한 그러한 시설이 있더라도 원상복구의 약정이 있는 경우에

는 포기의 약정으로 보아 유치권을 주장할 수 없다. 

 

3번

(더) 보일러 시설

 

방의 보일러 시설 등에 유익비를 지출한였으므로 이를 상환 받을 때까지
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위 건물에 대한 유치권을 행사하나 이는 통상의 필요비라 할 것이다(인천 지지

방법원 1990. 6. 15, 선고 89나 2004 판결), 필요비에는 수선비 등 물건의 보

존에 필요한 비용, 조세 등 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로

서 물건을 보관하는데 지출되는 비용이 있는데, 이에는 통상의 필요비와 평

상적인 보존 이외에 지출한는 특별한 필요비가 있다(민법 제203조, 제325

조, 제626조), 필요비와 유익비에 관하여는 195면 참조.

 


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