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[ 임의경매  /  경매 ]

 

 

부동산이란

 부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며(「민법」[ 임의경매  /  경매 ] 제99조제1항), 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다(「민법」 제212조).


 토지

 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.


 토지의 정착물


 건물

 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로(「부동산등기법」[ 임의경매  /  경매 ] 제14조제1항) 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592,[ 임의경매  /  경매 ]21608 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).

 건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다(「민사집행법」[ 임의경매  /  경매 ] 제189조제2항제1호). 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정).

 한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 ① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, ② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부, ③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다(대법원 1996. 6. 14.[ 임의경매  /  경매 ] 선고 94다53006 판결).

 

 

수목(樹木)


 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).

 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(「입목에 관한 법률」 제2조 및 「입목에 관한 법률」 제3조). 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(대법원 1998. 10. 28.[ 임의경매  /  경매 ] 자 98마1817 결정).



※ 명인방법(明認方法)이란?


 명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.

 

다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우

 공유 부동산


 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(「민사집행법」[ 임의경매  /  경매 ] 제139조).


 그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 [ 임의경매  /  경매 ]제20조제1항 및 제2항).


※ 대지사용권과 전유부분이란?


 대지사용권(垈地使用權)이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, 전유부분(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」[ 임의경매  /  경매 ] 제2조제3호 및 제6호). 
 

 

 

부동산 경매절차에 준하는 경우

 선박, 자동차, 건설기계 및 항공기


 등기할 수 있는 선박, 자동차·건설기계·소형선박(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조제2호에 따른 소형선박을 말함) 및 항공기(「자동차 등 특정동산 저당법」[ 임의경매  /  경매 ] 제3조제4호에 따른 항공기 및 경량항공기를 말함)는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다.



 공장재단(工場財團) 및 광업재단(鑛業財團)


 공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제12조 및 제54조).


 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단[ 임의경매  /  경매 ] 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제2호 및 제13조제1항).


1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물

2. 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물

3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산

4. 지상권 및 전세권

5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권

 

 

광업재단이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에[ 임의경매  /  경매 ] 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제3호 및 제53조).


1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물

2. 기계, 기구, 그 밖의 부속물

3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산

4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권

5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권

 

 


 각종 권리

 광업권(규제「광업법」 제10조제1항), 조광권(「광업법」 제47조제1항), 어업권(「수산업법」 제16조제2항), 유료도로관리권(「유료도로법」[ 임의경매  /  경매 ] 제11조) 및 댐사용권(「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 제29조) 등은 법률에 따라 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다,

 

 

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